Английское земельное право

Английское земельное право-это право недвижимости в Англии и Уэльсе . Из-за своей большой исторической и социальной значимости земля обычно рассматривается как важнейшая часть английского права собственности . Собственность на землю уходит своими корнями в англосаксонскую систему Букленда и в англосаксонское множественное поместье , феодальную систему, преобразованную Вильгельмом Завоевателем и его притоком многих новых главных землевладельцев после 1066 года. Источники современного права вытекают из старых судов общего права и справедливости, которые включают в себя такие законы, как закон 1925 года О праве собственности , закон 1925 года Об оседлой Земле, закон 1925 года Закон 1972 года о земельных сборах , закон 1996 года о трастах Земли и назначении попечителей , закон 2002 года о регистрации земель и Европейская конвенция о правах человека . По своей сути, английское земельное право включает в себя приобретение, содержание и приоритет прав и обязанностей среди людей, заинтересованных в земле. Наличие права собственности на землю, в отличие от договорного или какого-либо другого личного права, имеет значение, поскольку оно создает привилегии над требованиями других людей, особенно если земля продается, владелец становится неплатежеспособным или когда требует различных средств правовой защиты, таких как конкретное исполнение, в суде. Налогообложение капитала, промышленная революция и реформа установленной церкви привели к переходу от преобладающей собственности церковного и землевладельческого дворянства (от лордов поместья к лицензионному платежу) к в основном сельскохозяйственной, миноритарной аристократической собственности. Это означает, что сегодня участки под застройку (земля и здания) относятся к сложной сети собственников, способных удовлетворить рыночный спрос на стороне сил развития, умеренных силами предложения, включая ценности, закрепленные в политике государственного планирования, которые защищают зеленые насаждения и способствуют устойчивому (с точки зрения экономики и окружающей среды), разнообразному на местном уровне и социально полезному развитию земель.

Традиционное содержание английского земельного права связано с имущественными правами, вытекающими из общего права, справедливости и системы регистрации. Как правило, право собственности на землю приобретается по договору купли-продажи, и для завершения покупки покупатель должен официально зарегистрировать свой интерес в Земельном кадастре HM . Подобные системы работают в Шотландии и Северной Ирландии . Около 15 процентов земель в Англии и Уэльсе остаются незарегистрированными, большинство из которых являются сельскохозяйственными, имеют имущественные споры, определяемые судами. Права человека, как и право на семейную жизнь и жилище в соответствии со статьей 8 ЕКПЧ и право на мирное пользование имуществом в соответствии со статьей 1 Первого протокола распространяется на всех. Помимо договоров купли-продажи, люди могут приобретать земельные участки путем внесения взносов в цену покупки дома или в семейную жизнь, если суды могут найти доказательства общего намерения или юридически подразумеваемого ожидания, например, в браке. Закон признает "результирующее" или " конструктивное доверие"по собственности и в знак признания социальных интересов людей в их домах; как и при аренде до 7 лет, их не нужно регистрировать. В-третьих, люди могут приобрести землю через собственный estoppel . Если кому-то дают гарантию, что он получит имущество, и они полагаются на это в ущерб себе, суд может это признать. В-четвертых, неблагоприятное владение позволяет людям, которые открыто владеют землей, без формального возражения владельца в течение по крайней мере 12 лет, взять зарегистрированный титул – в зарегистрированной земле это больше не может затронуть значительные части обитаемой земли.

Многие люди могут разделить интерес к земле, С до четырех зарегистрированных владельцев, и любое количество основных владельцев. У свободного владения всей Землей может быть один владелец, "свободный владелец" или много. Его можно использовать в много путей. Закон четко регулирует, как и когда совладельцы могут разорвать или продать свою долю. Аренда, и в какой-то степени лицензии, выделяют использование земли новым владельцам на определенный период времени. Ипотека и другие формы обеспечительного интереса обычно используются, чтобы дать ростовщикам право наложить арест на имущество в случае, если должник не погашает юридически связанный кредит. Сервитуты (например, предоставление права проезда) и пакты (например, соглашение о том, что фригольдер будет препятствовать строительству определенного здания на Земле) связаны с правами и обязанностями, которые будут применяться между соседями, и могут или не могут связывать более поздних владельцев ("правопреемники").

История

Основные статьи: история английского земельного права, история справедливости , крепостничества, феодализма и история права завещаний

История английского земельного права прослеживается в римские времена и в темные века при саксонских монархах, где, как и для большей части человеческой истории, Земля была доминирующим источником общественного богатства. Начало английскому закону о недвижимости, однако, наступило после нормандского вторжения в 1066 году, когда общее право было построено по всей Англии. Новый король, Вильгельм Завоеватель, начал стандартизировать феодальные правила Англии и составил ссылку на всю землю и ее ценность в книге Судного дня 1086 года. Это было использовано для определения налогов. Феодализм означал, что вся земля принадлежала монарху. Поместья в земле были предоставлены лордам, которые, в свою очередь, раздавали имущество арендаторам. У арендаторов и лордов были обязательства по работе, военной службе и уплате налогов тем, кто находился в цепочке, и, в конечном счете, короне. Большинство крестьян были связаны узами со своими господами. Villeins часто задолжали всего 4 дня работы в году. Котары или крепостные , которые, возможно, составили целых 45 процентов населения в 1086, были обязаны по закону работать на земле. Они не могли уйти без разрешения своих господ. Но даже те, кого причисляли к свободным людям, были фактически ограничены в своей свободе из-за ограниченных возможностей приобрести собственность. Примерно в 1187 году Ранульф де Гланвиль, главный судья короля Генриха II, составил первый крупный трактат общего права, Tractatus de legibus et consuetudinibus regni Angliae, изложив систему предписаний, которые люди использовали для требования прав собственности и прав друг против друга. Сам Глэнвилл погиб в Третьем Крестовом походе и поскольку недовольство, вызванное ценой крестовых походов, росло, английские бароны вынудили короля Иоанна подписать Великую хартию вольностей 1215 года . Это гарантировало право на представительство баронов, но содержало очень мало для "простолюдинов". Тем не менее , ряд положений был извлечен и расширен в Устав леса 1217 , который действительно позволял людям доступ к общей земле, где люди могли охотиться и ловить рыбу для еды. На протяжении веков закон расширял сферу общей собственности . Закон 1236 общего собрания позволил Лорду поместья заключать в себе любую манориальную землю, которая ранее была общей, и Закон Вестминстера 1285 года формализовал систему майората так, чтобы вся земля могла перейти к наследникам землевладельца. Закон Quia Emptores Terrarum 1290 допускал отчуждение земли только путем замены правообладателя, приостанавливая создание новых субарендаторов. В 1256 году во втором крупном трактате Генри де Брактона, de Legibus et Consuetudinibus Angliae, наряду с законами "лиц" и "действий", были изложены законы собственности или "вещей".

Феодализм не всегда был частью английского общества, вместо того, чтобы быть положительно навязанным монархами до нормандского вторжения. однако с 1348 все изменилось, поскольку черная смерть пронеслась по Европе, убив треть населения. Такие люди, как поэт Джеффри Чосер, считали подчинение частью естественного общественного порядка, предопределенного Богом. Но если землевладельцы сами пережили чуму, то крестьянский труд на Земле стал очень скудным. По иронии судьбы, оставшиеся в живых крестьяне находились в более выгодном положении для экономической власти, претендуя или торгуясь за заработную плату. Феодализм начал рушиться. Во-первых, крепостные могли пройти "коммутацию", где Господь просто соглашался принимать денежные ренты от арендаторов вместо трудовых услуг. Это не означало самой свободы, но отказ от принудительного труда и выплат натурой помещикам означал сокрытие открытых доказательств раболепия. В спорах королевские суды все больше склонялись к тому, чтобы объявить крестьянина свободным. Во-вторых, через акт освобождения лорды могли добровольно предоставить свободу, и это делалось все чаще, после чумы, если крепостной или его родственник платил деньги. В-третьих, общее право гласило, что если раб живет на свободной земле, как в зафрахтованном городе или королевских землях, в течение года и дня, он становится свободным. дворянство и король отреагировали на рост рыночной власти крестьянства, установив заработную плату, и яростно подавляя любые восстания, как крестьянское восстание в 1381. Однако такое сочетание факторов медленно, но верно привело к тому, что к 1485 году лишь один процент населения оказался в рабстве.Примерно в 1481 году судья по общим делам Томас де Литтлтон подготовил первый трактат, организованный по теме, а не по предписаниям, по имущественному праву, Трактат о сроках .Формальное подчинение все чаще рассматривалось как социальный шрам. В 1523 году судья Энтони Фитцгерберт писал, что остальная часть рабов была "самым большим неудобством, которое сейчас испытывает закон."[18]] Но если формально больше людей было свободно от землевладельца, фактическая свобода людей все еще была ограничена, потому что у них самих не было собственности. Все больше землевладельцев окружали пастбища, которые были открыты для использования простолюдинами, и разрушали дома людей, особенно для овцеводства . Корона ,и Лорд-канцлеры как сэр Томас Мор, выступили против этого в некоторой степени, с серией анти-вложения Действует с 1489 года. Это потребовало, чтобы любые разрушенные здания были восстановлены, но если бы не половина дополнительной прибыли пошла бы короне. Сама Корона требовала неотъемлемого права на любые ценные металлы, найденные на земле в 1568, и людям, у которых было меньше чем четыре акра земли, запретили строить дома законом о строительстве домов 1588 . Окончательный, формальный конец феодального землевладения в Англии наступил только после Английской Гражданской войны . Когда монархия была восстановлена, парламент был обеспечен законом об отмене сроков 1660 обязанности помещиков по службе и военному обеспечению были заменены денежными выплатами и ежегодными платежами, финансируемыми за счет налогов.

За тот же период, несмотря на значительные изменения в социальной значимости земли, правовые изменения в праве собственности вращались вокруг раскола между судами общего права и справедливости . Суды общего права (суд общей просьбы и суд Королевской коллегии ) строго подходили к правилам права собственности на землю и к тому, сколько людей могли иметь законные интересы в земле. Однако король имел право заслушивать петиции и отменять дела общего права. Он поручил рассмотрение петиций своему лорду-канцлеру, чей кабинет перерос в суд. Во время крестовых походов землевладельцы, которые шли воевать, передавали право собственности человеку, которому они доверяли, чтобы феодальные услуги могли быть выполнены и получены. Но кое-кто из выживших вернулся только для того, чтобы узнать, что доверенные им люди отказываются возвращать титул. Они добивались справедливости у лорда-канцлера, и его канцлерский суд определил, что истинное "использование" или "выгода" земли не принадлежала человеку по титулу (или феоффи, который держал Сейсина ). В отличие от судей общего права, канцлер держал cestui que use, владельца в капитале, может быть другим человеком, если это продиктовано доброй совестью. это признание раскола в английском праве, между законным и справедливым владельцем, между кем-то, кто контролировал титул, и другим, в пользу которого Земля будет использоваться, было началом закона о доверии . Это было также полезно среди францисканских монахов, которые передавали право собственности на землю другим, поскольку они были лишены возможности владеть собственностью своими обетами бедности . Использование или трасты также использовались, чтобы избежать оплаты феодальных взносов. Если человек умирал, закон утверждал, что землевладелец имел право на деньги до того, как земля перешла к наследнику, и все имущество в соответствии с доктриной escheat, если не было наследников. Передача права собственности группе людей для общего пользования может гарантировать, что этого никогда не произойдет, потому что, если один человек умрет, его можно будет заменить, и вряд ли все умрут одновременно. Король Генрих VIII увидел, что это лишило корону доходов, и так в уставе об использовании 1535 он попытался запретить их, оговорив, что вся земля на самом деле находится в пользовании cestui que . Однако, когда Генрих VIII ушел, канцлерский суд постановил, что у него нет заявки на аренду земли. Более того, примат справедливости над общим правом был подтвержден при поддержке короля Якова I в 1615 году в деле графа Оксфорда . институт использования продолжался, поскольку новые источники дохода от торговых подвигов в Новом Свете уменьшили зависимость короны от феодальных сборов . К началу 18-го века использование формализовалось в доверие:] там, где земля была заселена доверительным собственником в пользу другого собственника, суды канцелярии признавали бенефициара в качестве истинного собственника в капитале .

В течение 18-го века закон о недвижимости в основном застопорился в законодательстве, но принципы продолжали развиваться в судах по справедливости, особенно при Лорде Ноттингеме (с 1673-1682), Лорде Кинге (1725-1733), Лорде Хардвике (1737-1756), Лорде Хенли (1757-1766) и Лорде Элдоне (1801-1827).По мере расширения национальной и мировой торговли росло могущество нового класса бизнесменов, обеспеченных деньгами, и вместе с этим уменьшалось экономическое и политическое значение земли . Моральный философ и отец экономики, Адам Смит, отразил эти изменения, как он утверждал в Богатство стран, в которых помещики располагали землей, позволяло им получать ренту от других в обмен на очень малую.[26] В 19-м веке растущее либеральное движение за реформы дало три основных результата. Во-первых, усиливалось давление с целью демонтажа привилегий земельной аристократии. Самой прямой реформой была постепенная отмена "строгого заселения", посредством актов 1882-1925 гг. Собственник земли мог бы направить эту собственность на смерть только по линии своих отношений, тем самым предотвратив ее продажу кому бы то ни было на рынке. Это также включало мнение о том, что вся земля должна быть внесена в реестр, с тем чтобы облегчить ее сбыт. Закон о передаче земли 1875 года ввел добровольную систему, но не был принят. После всеобщих выборов 1906 года новый канцлер казначейства Дэвид Ллойд Джордж в своем народном бюджете 1909 года ввел налог на землю, чтобы заставить ее выйти на рынок. это вызвало конституционный кризис, поскольку наследственная Палата лордов наложила вето на него, вызвав новые выборы. Но либеральное правительство было возвращено, и оно отменило право вето лордов в законе 1911 года О Парламенте. К тому времени, земельные реформы регистрации были незначительной политической проблемой и только действительно выступали против адвокатов, которые заработали значительные транспортные сборы.[29] В конечном счете, закон 1925 года о регистрации земли требовал, чтобы любая сделка с собственностью инициировала обязательную регистрацию.Во-вторых, канцлерский суд , хотя и смягчил мелкие ограничения общего права собственности, рассматривался как обременительный и таинственный. Это было подвергнуто насмешкам в книгах как мрачный дом Чарльза Диккенса и его вымышленный случай Джарндиса против Джарндиса дело канцелярии, которое никто не понимал и которое тянулось годами и годами.В значительной степени это было вызвано тем, что было только два судьи, управляющие справедливыми принципами, таким образом с 1873 до 1875, суды общего права и справедливости были объединены в одну иерархию . В соответствии с законом О Верховном суде 1875 года О правосудии в случае конфликта будут преобладать справедливые принципы.В-третьих, в большинстве графств и районов возможность голосовать за членов парламента была связана с владением земельной собственностью. От Великого закона о реформе 1832 года до закона о реформе 1867 года и Закона о представительстве народа 1918 года связь между собственностью и голосованием постепенно сокращалась, а затем отменялась. Вместе с законом О Парламенте 1911 года появилась более демократичная Конституция, хотя только в 1928 году возраст голосования для мужчин и женщин стал равным, и только в 1948 году были удалены двойные голоса и дополнительные избирательные округа для выпускников английских и валлийских университетов.К концу Первой мировой войны власть старой земельной аристократии была в значительной степени сломлена .

В двадцатом веке земельное право приобрело все более социальный характер. Во-первых, из закона о жилье 1919 года и политики послевоенного правительства по строительству "домов, пригодных для героев", все больше домов строилось и поддерживалось местными органами власти. В частном жилье были введены новые права для арендаторов в отношении их арендодателей, с некоторыми гарантиями владения и регулирования арендной платы , перерыв в неограниченной " свободе договора ". Политика была остановлена законом о жилье 1980 года, который предусматривал приватизацию недвижимости путем введения " права на покупку- дом совета. В то же время права арендаторов и ограничения на увеличение арендной платы были уменьшены, хотя арендаторы и сохранили некоторые минимальные права, например, в соответствии с Законом о арендодателе и арендаторе 1985 года и Законом О защите от выселения 1977 года . Во-вторых, недвижимость все чаще использовалась в качестве источника финансирования для бизнеса, а также стала источником прибыли для банков, ипотечных кредиторов и инвестиционных фондов недвижимости. Этот факт привел к изменениям на рынке ипотечного регулирования, в то время как растущий финансовый интерес к Земле имел тенденцию вступать в конфликт с семейной жизнью. По мере приближения Великобритании к гендерному равенству женщины , как и мужчины, вносят свой вклад в приобретение домов, а также в воспитание семей и детей. В 1970 году, в Петтитт-в-Петтитт, Лорд Диплок отметил ,что" более широкая занятость замужних женщин в промышленности, торговле и профессиях, а также появление демократии, владеющей собственностью, в частности недвижимостью, заложенной для строительства общества", вынудили суды признать вклады в домашнюю и семейную жизнь как потенциально порождающие имущественные интересы. однако, если банки стремились отобрать дома у людей, которые не выполнили своих обязательств по ипотечным выплатам, суды сталкивались с выбором, предпочесть ли эти экономические интересы социальным ценностям. Членство Соединенного Королевства в Европейская конвенция о правах человека означает, что статья 8 О праве на частную и семейную жизнь может изменить свободу банков или арендодателей выселять людей, особенно в тех случаях, когда речь идет о стабильности и воспитании детей, хотя к началу XXI века прецедентное право оставалось осторожным. В-третьих, землепользование в целом подчинялось всеобъемлющей нормативно-правовой базе. Старые общие законы между соседями, сервитутов, заветов, неприятности и нарушения были в основном затмены местными и демократически определенными законами планирования] экологическое регулирование и рамки использования сельскохозяйственных ресурсов.

В 2019 году исследование показало, что половина Англии принадлежала 1 проценту населения. Кто владеет Англией? предполагалось ,что " около 25 000 землевладельцев – как правило, члены аристократии и корпораций – имеют контроль над половиной страны." Барт Каммертс из Лондонской школы экономики обнаружил, что около 70% земли в Англии " принадлежит всего 0,6% населения, причем аристократы владеют гораздо большими кусками."

Права собственности и регистрация

См. также: Английское право собственности , право собственности, южноафриканское право собственности и австралийское право собственности

Английское земельное право опирается на четыре основных источника для определения прав собственности: общее право и справедливые принципы, разработанные судами, система регистрации земли, постоянная система незарегистрированной земли и дополненная частично Европейской конвенцией о правах человека . Прежде всего, суды общего права и справедливости давали людям с "имущественными" правами различные привилегии над людьми, которые приобретали только "личные" права. Чтобы приобрести собственность на землю (как и на любой другой объект стоимости), в отличие от договора, например, на ее использование, покупателю и продавцу просто необходимо было договориться это свойство будет передано. Закон тогда признавал "имущественное" право с различными привилегиями над людьми с чисто "личными" претензиями. Наилучшая форма собственности предполагает исключительное владение и обычно обязывает любого, кто пытается вмешаться в пользование собственника, особенно в случаях неплатежеспособности, если другие лица, заинтересованные в земельной собственности, продают свою долю третьей стороне или получают средства правовой защиты для обеспечения своего права. До 1925 года права собственности на землю (в отличие, например, от акций компании ) должны были быть подтверждены только бумажными документами на право собственности. В этой связи было высказано мнение, что желательно создать систему регистрации земли, с тем чтобы права людей на землю были определенными, а передача земель была бы проще и дешевле. Так, вторая система Земли началась с закона о регистрации земли 1925 года, а правила были изменены в законе о регистрации земли 2002 года. Вместо бумажных документов, определяющих права собственности людей на землю, источником, определяющим права собственности людей, были записи в реестре. Однако многие имущественные права никогда не регистрировались, особенно социальные претензии, которые люди имели на семейные дома или краткосрочную аренду. Кроме того, не все земли должны быть зарегистрированы. Только после заключения официальных сделок с землей регистрация стала обязательной. Это означало, что к 2013 году 88 процентов земель или 126 000 квадратных километров были зарегистрированы в Земельном кадастре .[41] Однако в отношении 12 процентов незарегистрированных земель сохраняется третья система регулирования земельных ресурсов . Несмотря на некоторые поправки законодательства, эта система определения имущественных прав и споров во многом напоминала прежнее общее право и справедливость. В-четвертых, и это особенно важно, поскольку закон о правах человека 1998 года позволяет людям подавать иски непосредственно в суды Великобритании, не дожидаясь апелляции в Страсбург, права собственности затрагиваются автономным набором прав человека в соответствии с Европейской конвенцией. Не только общее право или регистрация земли, но также и право людей на семейную жизнь, частную жизнь в своем доме и мирное пользование имуществом могут изменить результаты имущественных споров, хотя фактическое воздействие прав человека в реальных случаях было ограничено. Недвижимость См. также: Numerus clausus (law), Земля в английском праве, английское трастовое право и Fixture (имущественное право)

Земельное право также известно как право недвижимости. Она касается приобретения, защиты и коллизии прав человека, законных и справедливых, на землю.Это означает три главные вещи. Во-первых," имущественные права " (на латыни-rem ) обычно считаются обязательными для третьих лиц, [44] в то время как личные права (право в личном лице ) могут быть осуществлены только в отношении лица, которое должно обязательство.[45] английский закон признает фиксированное число, или numerus clausus прав собственности, которые создают различные привилегии. Основные ситуации, в которых это различие имеет значение, - если должник по отношению к двум или более кредиторам стал неплатежеспособным (т. е. банкротом) или если возник спор о владении определенной вещью. Если какое-либо лицо или предприятие стало неплатежеспособным и имеет в своем владении вещи, которые являются собственностью других, то эти люди обычно могут вернуть свою собственность без чьих-либо претензий. Но если кредиторы неплатежеспособного лица просто должны личные долги, они не могут свободно вернуть свои деньги: любые убытки должны быть разделены между всеми кредиторами. Часто кредиторы могут заключить договор на право собственности (известное как обеспечительный интерес ) для обеспечения погашения долгов. Это дает тот же результат, что и другое имущественное право, поэтому обеспеченный кредитор имеет приоритет в очереди на банкротство. Обеспеченные кредиторы, как правило, являются банками, и для большинства людей наиболее знакомым видом обеспечительного интереса является ипотека. Таким образом, права собственности на территорию всегда "сильнее" личных прав, даже если они могут быть приобретены одним и тем же способом: договором. В большинстве случаев права собственности также сильнее, чем личные, потому что английские суды исторически более охотно отдавали приказы о конкретных действиях в качестве средства правовой защиты от вмешательства в права собственности. Люди с личными правами, такими как исполнение контракта, предположительно имеют право на получение компенсации в виде денежных средств, если только ущерб не является неадекватным средством правовой защиты. по своей второй основной особенности английское земельное право отличается от гражданско-правовых систем большинства других стран Европейского Союза государства-члены, поскольку это позволяет отделить "выгодную" собственность от законного права собственности на собственность. Если есть" Траст " земли, то доверенные лица имеют законный титул, в то время как выгода, использование и "справедливый" титул могут принадлежать многим другим людям. Правовой титул на недвижимое имущество может быть приобретен только ограниченным числом формальных способов, в то время как справедливый титул может быть признан из-за вклада лица или истинных намерений сторон или по какой-либо другой причине, если закон считает справедливым и справедливым (т. е. справедливым) признать, что кто-то другой имеет долю в земле.

Третья главная особенность английского закона о недвижимости заключается в том, что" недвижимость "означает землю, и то, что с ней связано, в одиночку. Это классифицируется как отличное от движимого или другого типа "личного" имущества (или "личного имущества"). Различие имеет значение главным образом для определения сферы охвата предмета, поскольку существуют различные требования к регистрации, налоги и другие правила использования земли. Техническое определение "земли" включает в себя немного больше, чем в обычном употреблении этого слова. В соответствии с Законом о собственности 1925, статья 205(1)(IX в.) говорит, что Земля означает "земля любого владения, мины и минералы, содержащие или не ограждены от поверхности, здания или части зданий (независимо от того, отдел по горизонтали, вертикали или любые другие) и другие хередитаментс; также усадьбы, advowson, а также аренды и других объектов интеллектуальной хередитаментс, и сервитут, право, привилегию или преимущество в, за, или, производных от Земли..."Это громоздкое определение указывает на две общие идеи. Во-первых, Земля включает в себя физические вещи, связанные с ней (например, здания и "наследства") и, во-вторых, нематериальные права (например, сервитут, право проезда). Возможно, в честь науки ученые-юристы описывают собственность на землю как "четырехмерную".[49] двумерная площадь поверхности Земли, предпочтительно ограниченная забором, перилами, проволокой или живой изгородью или отмеченная другой постоянной поверхностью, дополняется правами на все здания и "приспособления". Это становится наиболее актуальным в спорах после заключения договора купли-продажи земли, когда покупатель утверждает, что вещь была включена в сделку купли-продажи, но в договоре умалчивается о специфике. В Голландии против Ходжсона [50] Блэкберн Джей считал, что ткацкие станки, установленные на фабрике, составляют часть земли. Объекты, находящиеся на земле, "прикрепленные" только под действием силы тяжести, обычно не являются частью земли, если только прецедентное право и поведение сторон не поддерживают утверждение о другом "намерении". Легко съемные вещи, как ковры и шторы, или плавучие дома, не будут подразумеваться в продаже земли по умолчанию. Менее легко удаляемые вещи, такие как краны и вилки, есть.[51] в третьем измерении, шахты и подповерхностные вещи, принадлежат поверхностному владельцу, вообще, вниз к 500 футам, [52] землевладелец также имеет право на атмосферу над своей землей. Государственная политика устанавливает предел. С 16-го века дело шахт Корона имеет претензии на ценные минералы или природные ресурсы, которые обнаружены, а также ценные сокровища.[53] и в другом направлении, воздушные суда или спутники , которые достаточно высоки, не считаются нарушающими или нарушающими право владельца на мирное пользование.Четвертое измерение-время. С 1925 года английский закон признает два "поместья" в земле, или вида права собственности: Фрихолд (fee simple), которое является правом пользования на неограниченное время; и аренда ( аренда ), которая является процентом на фиксированный период времени. Во всех ситуациях использование земли ограничивается соглашениями и/или обязательными правами с соседями, а также требованиями местного совета и правительства.

Регистрация земли и приоритет

Главные статьи: регистрация земли и название Torrens

Поскольку Земля может служить многократному использованию для многих людей, и поскольку ее фиксированный характер означает, что ее владелец не всегда может быть видимым, система регистрации стала рассматриваться как необходимая в начале 20-го века. Из закона о земельном кадастре 1862, который создал орган, где люди могли добровольно зарегистрироваться, последовательность правительственных отчетов и поэтапной реформы наконец достигла высшей точки в объединенной, обязательной системе регистрации с Законом о земельной регистрации 1925 .Ее сторонники утверждали, что система регистрации повысит товарность земли и сделает ее передачу такой же текучей, как и система регистрации акций компаний. Теодор Руофф, главный регистратор с 1963, сказал, что основные три функции, которым служил регистр, были (1), чтобы отразить доли собственности в земле (2), чтобы занавесить незначительные, или справедливые интересы, которые могли быть обойдены (или "чрезмерно превзойдены") в бизнесе транспортировки земли, и (3), чтобы обеспечить страхование через фонды регистратора любому, кто потерял собственность в результате дефектов регистра. Таким образом, идеальная цель заключается в обеспечении того, чтобы в регистре был отражен широкий круг лиц, чьи интересы имеют приоритет в данной недвижимости. В соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года , который изменил старый закон, регистр сосредоточил свое внимание на "электронной передаче". Согласно разделам 91-95, электронная регистрация считается документом и направлена на замену бумажных документов 21-го века.

Однако, отражая социальное использование земли, приоритетную систему регистрации земли и учет в регистре всех интересов в земле, были сделаны существенные исключения для неформальных методов приобретения прав и особенно справедливых интересов в земле. В соответствии со статьями 27-30 закона о регистрации земли 2002 года доля в земле, которая зарегистрирована (например, право собственности на землю , долгосрочная аренда или ипотека), будет иметь приоритет перед всеми другими интересами, которые приходят позже или не вносятся в реестр. Преобладает первый зарегистрированный интерес во времени. Тем не менее, под LRA 2002 В таблице 3 перечислены исключения или "приоритетные интересы". В соответствии с пунктом 1 графика 3 любая аренда, срок которой составляет менее семи лет, не должна регистрироваться и будет по-прежнему обязательна для других сторон. Причина в том, чтобы найти баланс между владельцем, который может удерживать землю в течение длительного периода времени, и человеком, который может арендовать дом. Наиболее социально значимый, согласно пункту 2 Приложения 3 (ранее закон 1925 года о регистрации земли s 70 (1) (g)) интерес лица, которое находится в "фактическом занятии", не обязательно вносится в реестр, но будет по-прежнему связывать более поздние зарегистрированные интересы. Было указано, что это правило необходимо для предотвращения "потери социального права на жилище в суматохе регистрации".[58]] Он чаще всего используется в пользу людей, как правило, супруга в семейном доме, чье имя не указано в документах о праве собственности, которые не зарегистрировали интерес, потому что закон признал, что они приобрели право не через официальный или явный договор или подарок, но их вклады или их уверенность в заверениях другого лица. Если такой человек находится в "фактическом занятии", то его неофициально приобретенный интерес (обычно через "конструктивное доверие", которое признает их вклад денег или работы к семейной жизни) свяжет стороны, которые приобретают интересы позже.

В ведущем деле Уильямс и глин Банк против Боланда у Мистера Боланда были проблемы с погашением кредита, который он использовал на своей строительной компании. Кредит был обеспечен на его Beddington дом, где он жил с миссис Боланд. Однако г-жа Боланд не согласилась на ипотечный договор. Она не была зарегистрирована на право собственности дома, но она сделала значительные финансовые взносы в дом. Несмотря на то, что Темплмен Джей сначала сказал, что миссис Боланд занимала дом только через своего мужа, Апелляционный суд и Палата лордов согласились с тем, что миссис Боланд действительно занимала ее дом и что ее проценты связаны с банком. Более поздние случаи показали, что тест на фактическое занятие должен быть целенаправленно и либерально определен в соответствии с социальными обстоятельствами заявителя. Таким образом, в Чхокар-в-Чхокаре женщина, которую избили и напали друзья ее мужа, чтобы напугать ее из ее дома в Саутхолле, и которая во время регистрации ее дома в больнице имела ребенка Мистера Чхокара, все еще находилась в фактическом занятии. Это означало, что, поскольку она внесла свой вклад в цену покупки дома, она имела право остаться. Ее интерес был связан, и приоритет отдавался позже зарегистрированным интересам. Под LRA 2002 Пункт 2 расписания 3 только в том случае, если у какого-либо лица спрашивают о его интересах и оно ничего не говорит или если это не очевидно при достаточно тщательном осмотре, лицо, занимающееся фактической деятельностью, проиграет зарегистрированной стороне. Было также высказано мнение, что кто-то, кто занимает дом и имеет интерес к дому, возможно, косвенно согласился подчиниться более позднему интересу другой стороны. И в Bristol & West Building Society v Henning [60] и в Abbey National Building Society v Cann пара купила дом с помощью кредита от строительного общества, который был обеспечен ипотекой на имущество. В обоих случаях суд постановил, что, поскольку покупатели не могли получить дом без кредита, все стороны дали молчаливое согласие на приоритет банка, и не было никакого промежутка времени до регистрации, когда супруг мог быть заявлен в предварительном фактическом занятии.

Первоначально для облегчения передачи земли в разделах 2 и 27 Закона о собственности 1925 года предусматривалось, что люди, имеющие равные интересы в земле, не могут предъявлять их к покупателям земли при наличии двух попечителей. Если человек имеет справедливый интерес к собственности, закон позволяет этому интересу быть отделенным от собственности, или "чрезмерным" и присоединенным к деньгам, данным в обмен на землю, пока обмен имел место по крайней мере двумя доверенными лицами. Это, однако, было применено не для целей торговли собственностью профессиональными доверенными лицами, а против домовладельцев Лондонский Сити, строительное общество v Flegg .Здесь двое родителей, Мистер и миссис Флегг, отдали свой дом детям, которые, в свою очередь, заложили имущество и не выплатили долг. Палата лордов считала, что из-за того, что слова закона были выполнены, а покупные деньги за проценты на имущество (т. е. кредит, который дети растратили) были выплачены двум опекунам, Флегги должны были отказаться от владения. Наконец, можно потерять интерес к Земле, даже если она зарегистрирована, в результате незаконного владения другим лицом по истечении 12 лет в соответствии с законом об ограничении 1980 года разделы 15-17.

Незарегистрированная земля

Главная статья: незарегистрированная земля в английском праве

В 2013 году, поскольку регистрация права собственности сама по себе никогда не была обязательной , 18% земель в Англии и Уэльсе остались незарегистрированными.Отсутствие принуждения было, вероятно, результатом политического компромисса, в то время как могущественная земельная аристократия по-прежнему решительно выступала против любой прозрачности в отношении размера своего богатства. Только если сделка, определенная в разделе 4 Закона о регистрации земли 2002 года, имела место, как в соответствии с ЛРА 1925 года, будет ли земля в обязательном порядке внесена в реестр. Это включало любую продажу, ипотеку или аренду в течение семи лет. Однако он по-прежнему не предусматривает передачу земли по закону, а это означает, что Земля может быть унаследована или сохранена в семье и никогда не должна регистрироваться, если лорд-канцлер не внесет поправки в раздел 4 по приказу.[64] это означает, что для того, чтобы найти "корень права собственности" на незарегистрированную собственность и различные права, которые могут иметь другие, такие как сервитуты или заветы, необходимо искать соответствующий пакет дел, начиная по крайней мере 15 лет. Если незарегистрированное имущество продается, регистрация будет инициирована, но окончательный поиск документов на право собственности по-прежнему будет необходим. Первый основной принцип заключается в том, что все законные права собственности связаны с каждым, независимо от того, знает о них кто-либо или нет. Как правило, они содержатся в документах, которые хранятся, хотя небольшие проценты, такие как аренда менее трех лет, не будут из-за его освобождения от формальности, как в случае с зарегистрированной землей.Второй принцип состоял в том, что справедливые имущественные права связывали всех, кроме добросовестного покупателя без какого-либо уведомления о справедливом проценте (также известном как дорогая акции). Быть добросовестным покупателем было "абсолютной, неквалифицированной, неопровержимой защитой", так, чтобы у человека со справедливым интересом было бы только осуществимое право против отслеживаемых активов, полученных в обмен на землю. Быть покупателем по стоимости означало не получать собственность в подарок, , а добросовестность означала действовать добросовестно . В свою очередь, добросовестность в значительной степени означала то же самое, что и покупка земли без какого-либо фактического уведомления] и было бы неразумно знать о справедливых интересах другого человека. согласно статье 199 закона 1925 года О праве собственности и делам, рассматриваемым в судах, покупатели земли были бы связаны предварительными справедливыми интересами, если бы "этот интерес стал бы ему известен, если бы были проведены такие расследования и проверки, которые следовало бы обоснованно провести".Так, например , в Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard считалось, что одежда разведенной женщины, присутствующей в доме, связана с агентом банка, который осмотрел имущество с уведомлением о ее справедливом интересе. Общая схема закона состоит в том, чтобы сделать все возможное для обеспечения того, чтобы люди не были лишены своих долей в своих домах без их полностью информированного и истинного согласия, однако он не ограничивается простым определением того, что справедливые права всегда являются обязательными.

Вдобавок к этим основным правилам закон 1972 года о земельных сборах после его предшественника 1925 года требовал , чтобы некоторые виды сборов были внесены в другой специальный реестр сборов за незарегистрированную землю. Согласно разделу 2, ипотека puisne (вторая или третья ипотека, созданная после того, как имущество уже заложено) должна была быть зарегистрирована до того, как она будет обязательной, хотя ранее она считалась законным правом собственности. другие важные виды обвинения, которые должны были быть зарегистрированы, являются ограничительными пактами и справедливыми сервитутами, [76] право из закона о семейном праве 1996 Часть IV, и" имущественный договор " (т. е. или будущее право купить собственность или опцион на покупку). без регистрации эти обвинения были бы недействительными, но после регистрации эти обвинения связали бы всех. регистрация будет идти против имени владельца титула, хотя это иногда было склонно к путанице, если люди иногда использовали разные имена (например, Фрэнсис или Франк). если бы официальный поиск регистра не выявил никаких титулов, то покупатель получил бы хорошие юридические права. Однако вопиющая несправедливость заключалась в том, что Палата лордов считала правила регистрации строгими. В Midland Bank Trust Co Ltd v Green Уолтер Грин дал своему сыну Джеффри возможность купить недвижимость, но не зарегистрировал ее. Затем Уолтер передумал и, зная, что Джеффри не зарегистрировал этот договор, передал имущество своей жене Эвелине за пятьсот фунтов, чтобы расторгнуть договор. Несмотря на то, что покупатель действительно заметил справедливый интерес Джеффри, это не имело значения, поскольку он не был зарегистрирован. В другом примере это было проведено в Lloyds Bank v Carrick то, что лицо, фактически занимающее дом, которое имеет незарегистрированное право купить дом, не может претендовать на чрезмерный интерес (как это было бы возможно в зарегистрированной земле), потому что единственным источником интереса был договор о недвижимости, и без регистрации это было недействительным.Аномалии системы всегда признавались, и поэтому оставалось только надеяться, что незарегистрированная Земля исчезнет.Решение, возможно более простое, о принятии законодательства, требующего обязательной регистрации всего, еще не было принято.

Права человека

См. также: права человека в законодательстве Соединенного Королевства, английские гражданские свободы и право собственности

Хотя конституционное право Великобритании формально следует идее парламентского суверенитета , после Второй мировой войны Великобритания присоединилась к Организации Объединенных Наций, она подписала Европейскую конвенцию о правах человека (которая была в основном написана британскими государственными служащими), а в 1972 году она присоединилась к Европейскому Союзу . Во всех трех международных организациях конституционные традиции других государств-членов придают судам большую роль в вынесении решений о соответствии законодательства правам человека. С Законом о правах человека 1998 года Великобритания приняла решение предоставить своим судам полномочия по пересмотру законодательства в соответствии с юриспруденцией ЕСПЧ, в первую очередь в целях экономии расходов сторон, связанных с исчерпанием Национальной судебной системы, и последующего обращения в Страсбург . ЕСПЧ имеет отношение к земельному праву главным образом из-за права на неприкосновенность частной жизни и семейную жизнь согласно статье 8 ЕКПЧ и права на мирное пользование имуществом согласно статье 1 Протокола 1 ЕКПЧ обеспокоены. В первых случаях в соответствии со статьей 8 ЕКПЧ жильцы, выселенные из своих домов местными властями, предъявляли иски. Против доводов заявителей о том, что их выселения были несоразмерными и нарушали их права на семейную или домашнюю жизнь, британские суды первоначально отрицали, что британское имущественное законодательство когда-либо будет несовместимо с Конвенцией. Однако, в Манчестере CC против Пиннока, после того, как ряд дел в Европейском суде по правам человека высказали иное мнение, Верховный Суд Великобритании признал, что суды должны иметь неотъемлемую юрисдикцию для оценки того, является ли нарушение права человека на семейную жизнь, если кто-то выселен, соразмерным и оправданным. В связи с фактами дела было установлено, что выселение г-на Пиннока за антиобщественное поведение его сыновей было соразмерным. Хотя он был пенсионером, жалобы были серьезными и продолжительными. Дела по статье 1 Протокола 1 в первую очередь касаются вопроса об обязательном приобретении имущества правительством. Страсбургские суды проводят различие между лишением собственности путем фактического приобретения и ограничением использования земли собственником посредством регулирования, например, окружающей среды.

Приобретение земли

В то время как установление земельного права в Англии происходило путем вторжения , завоевания , огораживания и применения силы , в течение 20-го века в целом происходило все большее распределение собственности.Главной движущей силой увеличения распределения земли и реализации Британией права на жилье было государственное регулирование арендных цен (так что быть землевладельцем было менее выгодно, чем продавать) и государственное финансирование строительства жилья . в противном случае было четыре других метода приобретения прав на Землю, которые действуют в рамках парадигмы рынков и частной собственности. Первый - обязательство, основанное на согласии. Это может быть через дар или аналогично урегулирование Траста, так что доверительный управляющий владеет имуществом в интересах другого. Чаще всего земля передается по договору . Во всех случаях для завершения перевода необходимо зарегистрировать заинтересованность лица быть полностью защищенным. Однако закон признает интересы людей в отношении земли, даже если они не были приобретены формальным путем. Второй основной путь приобретения прав на землю - это результирующее или конструктивное доверие, признаваемое судом. В контексте земли, и особенно семейных домов, это, как правило, означает признание вклада, который кто-то внес в дом, финансовый или иной. В-третьих, суды признают, что люди приобрели землю, когда им были даны гарантии, на которые они обоснованно полагались, и результат был бы пагубным, если бы их интересы не были признаны. Этот собственнический estoppel требование-это способ для интересов людей получить признание, хотя их отношения с землевладельцем не соответствуют контракту. В-четвертых, и при самом отдаленном отходе от земли, приобретенной по договору, английское право всегда признавало требование людей, которые жили на Земле достаточно долго, чтобы законно приобрести свои права. Факт владения, даже если он неблагоприятен для предыдущего владельца, созревает после 12 лет в здоровое законное право.

Согласие, форма и регистрация

Четыре основных способа приобретения земли заключаются в дарении, доверии, наследовании и заключении договора, каждый из которых предполагает выраженное или, по крайней мере, предполагаемое согласие. В случае обычного подарка в течение жизни человека, Закон о праве собственности 1925 раздел 52 (1) требует акт (сам определенный в законе О праве собственности (разные положения) 1989 раздел 1), Прежде чем любая передача вступит в силу. Впоследствии перевод должен быть зарегистрирован. Раздел 27(2) закона о регистрации земли 2002 года делает регистрацию обязательной для всех передач земли, договоров аренды на семь лет и любых сборов.[88] по LRA 2002 раздел 27, последствие отказа зарегистрировать интерес состоит в том, что это не будет связывать другое лицо в законе, который передан собственность и действительно регистрируется. Если передача земли происходит через завещание, закон 1837 завещания раздел 9 требует, чтобы в аналогичные сроки они были подписаны в письменной форме и имели двух свидетелей. Бенефициар в соответствии с завещанием должен принять меры для регистрации доли в земельном участке на свое имя. В случае смерти лица, не оставившего завещания, его имущество, включая Землю, переходит в силу закона к ближайшему родственнику или, в случае совместной собственности в совместной аренде, к совладельцу/совладельцам.

Во всех ситуациях считается, что требование формальности улучшает качество согласия людей. Это было аргументировано, прежде всего лоном Фуллером , что прохождение трудоемких движений формальности побуждает людей действительно рассмотреть, хотят ли они сделать передачу. Он также предоставляет доказательства транзакции и упрощает определение порогового значения возможности исполнения транзакции.Это наиболее заметно в случае контракта . Если предметом договора является интерес к Земле, закон выделяет три шага. Во-первых, продажа состоится, что согласно LPMPA 1989 раздел 2 может иметь место только с подписанным письмом (хотя в соответствии с разделом 2(5) и Законом о собственности 1925 раздел 54(2) аренда на срок до 3 лет может быть заключена без). Во-вторых, технически передача должна иметь место в соответствии с законом О собственности 1925 раздел 52(1) по делу (хотя нет причин, почему это не может быть объединено с шагом 1, используя дело для продажи!). В-третьих, земля должна быть зарегистрирована для того, чтобы законный интерес вступил в силу в соответствии со статьями 27-30 ЛРА 2002 года.

Результирующие и конструктивные доверия

См. также: результирующее доверие и конструктивное доверие

Хотя формальные шаги контракта, передачи и регистрации позволят людям приобрести законные интересы в земле, в течение двадцатого века парламент и суды медленно признавали, что многие люди имеют законные требования к собственности, даже без соблюдения формальностей и даже без получения согласия владельца собственности. Учреждение Траста стало играть важную роль, особенно в семейных домах, потому что в соответствии с законом о собственности 1925 года раздел 53, в то время как заявления о выраженных трастах требуют подписания в письменной форме, в результате чего конструктивных трастов нет. "Результирующий" траст, как правило, признается, когда лицо передало имущество лицу без намерения принести пользу этому лицу, поэтому имущество возвращается к лицу, от которого оно пришло. "Конструктивные" трасты были признаны английскими судами примерно при восьми не связанных между собой обстоятельствах, когда говорится, что было бы "недобросовестно", что суды не признали должным образом принадлежащим истцу. В контексте семейных домов эти два типа доверия позволили судьям примерно с 1970 года признавать право собственности супруга на жилище из-за вклада (в широком смысле) в семейную жизнь. Парламент уже принял ту же реформу в рамках закона о семье. В статье 37 закона 1970 года "О судебном разбирательстве по делам о браке и собственности", "когда муж или жена вносит свой вклад в улучшение имущества", суд может признавать справедливое право на него, но также и изменять сумму в той мере, в какой она считается справедливой. И в соответствии с Законом о супружеских причинах 1973 года раздел 24, суд уполномочен в процессе бракоразводного процесса изменять имущественные права сторон, особенно в интересах детей, в той мере, в какой это справедливо. В статьях 65-72 закона о гражданском партнерстве 2004 года и в графиках 5-7 то же самое касается гражданских партнеров.

Однако для сожительствующих пар, имеющих или не имеющих детей, которые не состоят в браке или не являются гражданскими партнерами, только общее право может предъявить претензии, и положение, достигнутое для супружеских пар в соответствии с законом, медленно достигается. В Gissing v Gissing, случае до принятия законов о семье, супружеская пара жила, работала и имела ребенка вместе с 1935 до 1961, когда отношения сломались на его прелюбодеянии . Мистер Гиссинг заплатил по закладной, и дом был на его имя, хотя Миссис Гиссинг кое-что улучшила. Лорд Деннинг мистер Апелляционный суд постановил, что, поскольку они продолжали жить как совместное предприятие, хотя она и не внесла никаких количественных денежных взносов, тем не менее, г-жа Гиссинг будет иметь половину доли в собственности в рамках конструктивного траста. Палата лордов отменила это решение, утверждая, что не может быть найдено никакого "общего намерения", как было сказано, необходимого для ее участия в капитале дома. Несмотря на это, некоторые случаи творчески допускали конструктивное доверие на основе "общего намерения", если необычное поведение, возможно, свидетельствовало о желании разделить дом. В Eves v Eves, [92] Апелляционный суд (с Лордом Деннингом г-ном) постановил, что женщина, которая разбила внутренний дворик с 14-фунтовой кувалдой, должна была участвовать в капитале дома. В Гранте против Эдвардса Апелляционный суд удовлетворил иск г-жи Грант, которой ее партнер г-н Эдвардс прямо заявил, что она не может быть включена в документы на право собственности на дом, поскольку это может повлиять на ее шансы на бракоразводный процесс. Это, по словам суда, по-видимому, свидетельствует о том, что (если у г-жи Грант не было бракоразводного процесса) пара, должно быть, намеревалась разделить дом вместе. Однако, после этого внутри Палата лордов снова остановила развитие. Лорд Бридж считал, что только в том случае, если (1) супруг внес прямой вклад в цену покупки жилья или (2) супруг действительно достиг какого-либо соглашения, хотя и неопределенного, что требование о справедливом проценте будет успешным. Это означало, что миссис Россет, которая не участвовала в оформлении титула, не вносила никаких финансовых взносов, но много работала над украшениями, не могла претендовать на справедливый интерес к дому, где она жила. Это означало, что банк имел право вернуть дом, после дефолта по ипотечному кредиту Мистера Россета, свободный от ее интереса к фактическому занятию. Тем не менее, если суд признает вклад супруга в строительство дома, он может "раздуть" проценты до любого возможного размера (как в соответствии с законами 1970 и 1973 годов). Таким образом, в Midland Bank plc v Cooke Апелляционный суд постановил, что, хотя совместный дар в размере 1100 фунтов стерлингов г-ну и г-же Кук составляет лишь 6% от стоимости дома, интерес г-жи Кук может быть увеличен до половины. Это означало, что Midland Bank имел право только на половину стоимости акций дома после того, как г-н Кук дефолт по кредиту с ними.

Однако, как представляется, последний ряд дел продвинулся дальше. В Stack v Dowden [96] пара с четырьмя детьми, которые жили вместе в течение 18 лет, зарегистрировала дом на оба их имени. Однако г-жа Дауден внесла больше денег. Она утверждала, что презумпция равной собственности должна быть смещена и что поэтому она должна иметь долю, превышающую половину, и Палата лордов согласилась с тем, что она владеет 65% бенефициарной доли. Хотя это не относится к тому же вопросу, Лорд Уокер отметил, что закон с момента решения Лорда бриджа в Lloyds Bank plc v Rosset "двинулся дальше", относительно вопроса о том, что имеет значение в количественной оценке долей людей в доме. Большинство также отметило, что в семейных ситуациях конструктивные трасты приносят больше пользы, когда суд обладает большей гибкостью в определении количественных показателей интересов людей, свободных от ощутимых финансовых взносов, и что в результате трасты являются более подходящими для коммерческих отношений, где количественная оценка интересов человека будет больше соответствовать финансовым взносам.[97] кроме того, в Кернотте против Джонса, [98] Г-жа Джонс и г-н Кернотт имели двух детей и оба были на зарегистрированном титуле. Однако с 1993 по 2008 год мистер Кернотт съехал, и Мисс Джонс воспитывала детей, оплачивая ипотеку и расходы на дом. В tlata 1996 в соответствии с разделом 14 судопроизводства Апелляционный суд удовлетворил его иск в отношении 50% имущества, утверждая, что, не имея абсолютно никаких доказательств какого-либо намерения в противном случае, суд не может "вменять" намерения сторон. Верховный суд отменил это, установив, что г-жа Джонс действительно владела 90% капитала дома, и это можно было легко вывести из всех обстоятельств. В Тайном совете, в Эбботте против Эбботта Баронесса Хейл более прямо заявила, что " весь ход поведения сторон в отношении имущества должен учитываться при определении их общих намерений относительно его собственности."[99] однако до сих пор остается неясным, в какой степени (и почему) закон о сожительстве пар после четырех десятилетий остается отличным от закона о супружеских парах 1970 и 1973 годов.

Проприетарный estoppel

Главные статьи: собственный estoppel, недобросовестность и простой estoppel

Собственническая собственность estoppel является третьим основным механизмом приобретения прав на собственность, особенно в случае Земли. В отличие от контракта или подарка, которые зависят от согласия, или получающихся и конструктивных трастов, которые зависят прежде всего от факта вклада, имущественный estoppel возникает, когда человеку дали ясную гарантию, было разумно из них полагаться на гарантию, и они действовали в ущерб им. Эта тройная модель имущественного estoppel (ясная уверенность, разумная уверенность и существенный ущерб) делает его совместимым со своим партнером в обязательственном праве, " простой estoppel ". Хотя английское право еще не признало долговое обязательство estoppel в качестве основания для иска, (как это было сделано в соответствии с американским пересчетом (второй) контрактов §90) в Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd Лорд Скотт заметил, что собственный estoppel следует рассматривать как подвида долгового estoppel. Во всех случаях это позволяет людям, которые действуют в соответствии с заверениями других о законных правах, даже без их достижения явного согласия. Например , в Dillwyn v Llwellyn сын, как считалось, приобрел дом от своего отца, потому что ему было дано письменное уведомление о том, что он, несмотря на то, что никогда не завершит дело о передаче, после того, как сын потратил время и деньги на улучшение имущества.[100] и в CRABB v Arun DC фермер получил право на дорожку над землей совета, потому что они заверили его, что если он продаст одну часть, точка доступа останется.[101] во всех случаях присутствует минимальная модель гарантии, уверенности и какой-либо формы ущерба.

Однако прецедентное право estoppel разделилось по вопросу о том, какого рода гарантии и какого рода опоры должны присутствовать. В Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd застройщик заявил об интересе к группе квартир Knightsbridge после его расходов на получение разрешения на планирование совета.[102] Мистер Кобб заключил устное соглашение с владелицей квартиры, Миссис Лайл-Мэйнуэринг, чтобы получить квартиры за 12 миллионов фунтов, но как только разрешение было получено, владелица нарушила свое устное обещание. Тем не менее, в Палате лордов г-н Кобб потерпел неудачу в своем требовании чего-либо большего, чем расходы (£150,000) на получение планирования, потому что в этом коммерческом контексте было ясно, что для завершения любой сделки необходимы официальные действия. Напротив , в Thorner v Majors Дэвид (троюродный брат) работал на ферме Питера в течение 30 лет и полагал, что унаследует ее.[103]] Вероятно, это было задумано, но после того, как Петр поссорился с другими родственниками, он уничтожил свое завещание, оставив Давида ни с чем. Несмотря на отсутствие каких-либо конкретных гарантий и лишь неопределенное поведение, свидетельствующее об уверенности, Палата лордов считала, что у Давида есть хорошие права собственности на estoppel. Лорд Хоффман отметил, что если разумный человек может понять, хотя бы косвенно и неявно, что дается гарантия, то ему будет предоставлено законное право. Таким образом, в этих случаях наблюдается тенденция к более широкому признанию требований во внутреннем контексте, причем менее формальные заверения являются общими, и в меньшей степени в коммерческом контексте, где формальность является нормой.

Однако при присуждении средства правовой защиты в отношении "эстоппеля" возникает трудный вопрос, заключающийся в том, что, в отличие от контракта, не всегда очевидно, что заявитель должен получить полную меру того, чего он ожидал. Напротив, фактическая модель эстоппелей, которая часто представляется чем-то очень близким к контракту, часто, как представляется, требует большего, чем присуждение ущерба для компенсации заявителям суммы ущерба или убытков, как в случае деликта. В Jennings v Rice Роберт Уокер LJ решил проблему, подчеркнув, что цель юрисдикция суда заключается в том, чтобы избежать бессовестного результата и обеспечить, чтобы средство правовой защиты основывалось на соразмерности.[105] Здесь мистер Дженнингс работал садовником у миссис Ройл с семидесятых, но у управляющего ее поместьем не было воли. Г-ну Дженнингсу сказали, что он "будет в порядке" и более того, что "все это будет вашим однажды". Однако Апелляционный суд постановил, что не все имущество стоимостью в 1,285 млн. фунтов стерлингов, а только 200 000 фунтов стерлингов будет присуждено в связи с фактическим ущербом, понесенным г-ном Дженнингсом, и неопределенностью того, что на самом деле означают его заверения. В отношении третьих сторон было подтверждено, что средство правовой защиты для имущественного estoppel обязывает других лиц в соответствии с разделом 116 закона о регистрации земли 2002 года.

Обязательная покупка

Основные статьи: обязательные покупки в Англии и Уэльсе, именитые домены и нормативные акты

Хотя Земля может быть приобретена по согласию и в результате поведения, которое вызывает разумные ожидания другой стороны, эти частные методы приобретения земли часто недостаточны для адекватного государственного регулирования.Строительство национальной инфраструктуры, такой как железные дороги, жилье и канализация, а также демократически определенные правила планирования, или национальным или местным правительством, как правило требует обязательной покупки , потому что частные владельцы не могли бы отказаться от Земли, требуемой для общественных работ за исключением по грабительской цене . Исторически обязательные закупки осуществлялись в соответствии с законами О задатках и их предшественники, где огораживание общей земли часто было методом экспроприации людей из общей земли в пользу баронов и помещиков. В промышленной революции большинство железных дорог было построено частными компаниями, приобретающими принудительные права покупки от частных актов парламента, хотя к концу 19-го века, полномочия принудительной покупки медленно становились более прозрачными и использовались для общего социального обеспечения , как с законом О здравоохранении 1875, или жилье закона о рабочих классах 1885 . Обязательное законодательство о покупке было значительно расширено во время Первой мировой войны для военного использования, и после войны для жилья, поскольку определенные принципы стали стандартизированными. сегодня, закон о компенсации Земли 1961 раздел 5 обычно требует, чтобы владелец интереса к Земле (например, Фригольд, арендная плата или сервитут как в Re Ellenborough Park ) получил оплату за "стоимость земли... если продается на открытом рынке готовым продавцом". компенсация часто также доступна для потерь в доме, или если бизнес должен переехать. в свою очередь закон 1965 года об обязательной покупке установить условия для осуществления покупки, а закон о приобретении земли 1981 года регулирует условия предоставления "обязательного заказа на покупку". Как правило, либо центральное правительство в лице госсекретаря, либо местный совет будут заинтересованы в совершении обязательной покупки. Полномочия местных советов по закупкам по конкретным причинам могут быть определены в конкретных законодательных актах, таких, как закон 1980 года Об автомобильных дорогах для строительства дорог, когда это строго необходимо. Однако закон о городском и сельском планировании 1990 раздел 226, что позволяет выкупа, чтобы "облегчить проведение разработки, ре-развития и совершенствования" для региона экономического, социального или экологического благополучия, должен быть подтвержден государственным секретарем, а также Закона О местном самоуправлении 1972 секция 121 требует, чтобы Совет получить одобрение от министра Правительства Москвы, трудоемкий процесс, который предотвращает обязательной закупки осуществляются без согласования в центральных органах власти.

Из-за социальной важности собственности, или для личного потребления и использования или для массового производства, законы об обязательной покупке столкнулись с проблемами прав человека. Одна из проблем заключается в том, что после приватизации 1980-х годов многие обязательные покупные полномочия могут использоваться в интересах частных корпораций, стимулы которых могут расходиться с государственными интересами.[120] например, закон о водных ресурсах 1991 [121] продолжает разрешать государственным органам заказывать принудительные покупки собственности людей, хотя прибыль идет частным акционерам британских водных компаний . В R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) v Wolverhampton CC [123] Верховный суд постановил, что городской совет Вулверхэмптона действовал с неправильной целью, когда он принял во внимание обещание Tesco перестроить другой сайт, определяя, следует ли сделать обязательный заказ на покупку на сайте, принадлежащем Sainsbury's . Лорд Уокер подчеркнул, что "полномочия на принудительное приобретение, особенно в случае приобретения" от частного к частному", представляют собой серьезное вторжение в права собственности нынешнего владельца."[124] Тем не менее, обязательные заказы на покупку часто использовались для приобретения земли, которая передается обратно частному владельцу, в том числе в Alliance Spring Ltd v First Secretary [125], где дома в Ислингтоне были приобретены для строительства стадиона Эмирейтс для футбольного клуба "Арсенал". Напротив, в James v United Kingdom Джеральд Гросвенор, 6-й герцог Вестминстерский , унаследованный владелец большей части Mayfair и Belgravia , утверждал, что право арендаторов на покупку нарушило их право собственности в протоколе 1 ЕСПЧ, статья 1 . Европейский суд по правам человека постановил, что Закон о реформе арендного владения 1967 года , который позволял арендаторам приобретать недвижимость у своих частных арендодателей, находится в пределах усмотрения государства-члена. Государство-член компетентно регулировать права собственности в общественных интересах.

Еще один вопрос о том, могут ли регулирующие или планирующие решения в целом нарушать права собственности, не имеет большого значения для Соединенного Королевства. В разделенном случае Верховным Судом США под названием Lucas v South Carolina Coastal Council большинство считало, что если регулирование не позволяет владельцу собственности развивать землю (в этом случае для сохранения береговой линии пляжей) компенсация должна быть выплачена. Это не сопровождалось в большей части остальной части Содружества, и в Grape Bay Ltd v Генеральный прокурор Бермудских островов Тайный Совет посоветовал, что решение демократического законодательного органа лучше, чем суд, для определения вопросов социально-экономической политики в отношении собственности. Здесь Mcdonald's попытался подать в суд на Бермудские острова за принятие законодательства, чтобы предотвратить его открытие ресторана как нарушение "прав собственности" в соответствии с Конституцией Бермудских островов, которая, по его словам, заключалась в ожидании возможности управлять бизнесом и различными договорными соглашениями с этой целью. Лорд Хоффман постановил, что такого нарушения собственности не было, отметив, что "уступки и изъятия гражданского общества часто требуют, чтобы осуществление частных прав было ограничено в общих общественных интересах."Судебная практика Европейского суда по правам человека, хотя и не полностью ясна, указывает на подобный подход .

Неблагоприятное владение

Основная статья: Незаконное владение

Наиболее спорным методом приобретения собственности, хотя и сыгравшим огромную роль в истории английской земли, является неблагоприятное владение . Исторически сложилось так, что если кто-то обладал землей достаточно долго, считалось, что это само по себе оправдывает приобретение хорошего титула. Это означало, что в то время как английская земля была постоянно завоевана, разграблена и украдена различными фракциями, лордами или баронами на протяжении всего Средневековья те, кто сможет доказать, что они владели землей достаточно долго, не будут подвергать сомнению свой титул. Более современной функцией была та земля, которая не используется или пренебрегается владельцем, может быть преобразована в собственность другого, если постоянное использование сделано. Приседания в Англии были способом эффективного использования земли, особенно в периоды экономического спада. До принятия закона о регистрации земли 2002 года, если какое-либо лицо владело землей в течение 12 лет, то в соответствии с общим правом право предыдущего владельца на иск о высылке "неблагоприятного владельца" истекает. Общее правовое обоснование заключается в том, что Закон об ограничении 1980 года, как и причина иска в контракте или деликте, должен был использоваться в течение определенного срока, так же как и иск о возвращении земли. Это способствовало окончательности судебного разбирательства и определенности требований.[131] время начинало течь, когда кто-то захватывал исключительное владение землей или ее частью и намеревался обладать ею неблагоприятно для интересов нынешнего владельца. Если требования общего права в отношении" владения", которое было" неблагоприятным", будут выполнены, то через 12 лет владелец перестанет иметь возможность предъявлять претензии. Однако в ЛРА 2002 неблагоприятное владение зарегистрированной землей стало намного сложнее. Правила для незарегистрированной земли остались прежними. Однако в соответствии с пунктами 1-5 приложения 6 к LRA 2002 года Неблагоприятный владелец имеет право через 10 лет обратиться к регистратору с просьбой стать новым зарегистрированным владельцем. Затем регистратор свяжется с зарегистрированным правообладателем и уведомит его об этом заявлении. Если в течение двух лет не будет возбуждено никакого производства по делу об изгнании неблагоприятного обладателя, только тогда регистратор передаст право собственности. Раньше землевладелец мог просто потерять право собственности, не зная об этом или не уведомив об этом. Это правило указывало на то, что владелец никогда не обращал достаточного внимания на то, как фактически используется земля, и поэтому прежний владелец не заслуживал ее сохранения. До 2002 года было замечено, что время лечит все. Функция правила заключается в обеспечении эффективного использования земли.Темная сторона заключалась в том, что эта идея была также очень удобна для эпохи, когда земля часто захватывалась силой, и когда доктрины, подобные terra nullius, поддерживались империалистами как оправдания колонизации в Британской империи.

До того, как было введено значительное препятствие для направления зарегистрированному владельцу уведомления, конкретные требования о незаконном владении были обоснованно прямолинейными. Во-первых, в соответствии с пунктами 1 и 8 приложения 1 к закону 1980 года об исковой давности время начала незаконного владения наступило тогда , когда было принято "владение". Это должно было быть нечто большее, чем временное или преходящее, например, просто хранение товаров на земле в течение короткого периода времени.Но "владение" не требовало фактического занятия. Таким образом, в Пауэлл против Макфарлейна, [135] это считалось "владением", когда г-н Пауэлл, с 14 лет, позволил своим коровам бродить по земле Г-на Макфарлейна. Однако второе требование заключается в том, что необходимо иметь намерение завладеть землей. Г-н Пауэлл потерял свое требование, потому что просто позволить своим коровам бродить было двусмысленным актом: только позже были доказательства, что он намеревался вступить во владение, например, установив знаки на земле и припарковав грузовик. Но это не произошло достаточно долго, чтобы истек 12-летний срок иска Макфарлейна. В-третьих, владение не считается "неблагоприятным", если лицо находится там с согласия владельца. Например, в BP Properties Ltd v Buckler Диллон LJ считал, что миссис Баклер не может претендовать на неблагоприятное владение землей, принадлежащей BP, потому что BP сказал ей, что она может остаться в аренду бесплатно на всю жизнь. в-четвертых, в соответствии с разделами 29 и 30 Закона об ограничении 1980 года, Неблагоприятный владелец не должен был признавать титул владельца каким-либо явным образом, или часы снова начинают работать. Однако суды толковали это требование гибко. In JA Pye (Oxford) Ltd v Graham Мистер и миссис Грэхем получили часть земли Мистера пая, а затем срок аренды истек. Г-н Пай отказался продлевать аренду на том основании, что это может помешать получению разрешения на планирование . Фактически земля оставалась неиспользуемой, Мистер Пай ничего не делал, в то время как Грэхемы продолжали сохранять ключ от собственности и использовали его как часть своей фермы. В конце срока исковой давности они заявили, что земля принадлежит им. На самом деле они предлагали купить лицензию у Мистера пая, но Палата лордов считала, что это не означает признания права собственности, которое лишило бы их права требования. Проиграв в британских судах, г-н Пай обратился с иском в Европейский суд по правам человека, утверждая, что его бизнес должен получить компенсацию в размере 10 миллионов фунтов стерлингов, поскольку это является нарушением его права Протокол 1 ЕКПЧ, статья 1 к "мирному пользованию имуществом". суд отклонил это, постановив, что определение соответствующих имущественных правил находится в пределах усмотрения государства-члена. в противном случае существенным ограничением принципа в случае аренды является то, что неблагоприятные действия по владению будут успешными только в отношении арендатора, а не свободного владельца после истечения срока аренды. Однако основное ограничение по-прежнему заключается в том, что законодательство 2002 года, как представляется, выхолостило принцип незаконного владения, поскольку регистратор в настоящее время эффективно информирует владельцев о мерах, которые необходимо принять для прекращения незаконного владения.

Приоритет среди владельцев

Поскольку землей и вещами на ней может пользоваться сразу несколько человек, закон должен учитывать многочисленные интересы в своих правилах собственности и часто определять, чьи интересы имеют приоритет. Когда право собственности на землю принадлежит одному лицу, не возникает конфликта в том, кто имеет приоритет в ее использовании. По латинскому выражению, Sic utere tuo ut alienum non laedas, собственность вообще можно использовать любым способом, пока она никому не вредит.[142] это дает владельцу единственное право предъявлять требования в преступлении или деликте, особенно для других, вызывающих неприятность или совершающих нарушение, против мирного пользования собственностью владельца. В зависимости от характера вмешательства собственник может также предъявлять требования о компенсации государственным органам, которые стремятся принудительно приобрести имущество, или государственным должностным лицам, которые желают войти в имущество или произвести его обыск. Однако, когда недвижимостью заинтересовано более одного лица, для определения того, кто может предъявлять претензии, необходимы правила приоритета собственности. Правила должны также определять содержание прав, которые заинтересованные стороны имеют между собой. Во-первых, Земля может находиться в совместной собственности двумя основными способами. В " совместной аренде"закон предполагает, что собственники соглашаются, что если один собственник умрет, то вся его доля перейдет к другим собственникам. Прецедентное право в первую очередь касается условий, при которых доля арендатора будет разделена для создания "общей аренды", где нет права на выживание, а затем на каких условиях арендатор может потребовать, чтобы имущество было продано для реализации его стоимости. Во-вторых, собственники могут сдавать свое имущество в аренду арендаторам на определенный срок. Закон также признает, что владельцы могут просто лицензировать их собственность для использования другими, что в теории создает только личные права. Во многом потому, что к договорам аренды применяются более статутные и общеправовые привилегии, суды тщательно следят за соблюдением границы между ними. В-третьих, английское право собственности признает возможность взимать плату или закладывать активы кредитору по кредитному договору. Это означает, что если владелец не выполняет своих обязательств по погашению задолженности, кредитор имеет гарантию того, что ему будет разрешено вступить во владение и продать имущество. И в-четвертых, соседние собственники могут создавать права на использование или ограничение использования друг другом своей земли посредством сервитутов и договоров . Хотя такие вещи могут возникать по соглашению, английское право признает их имущественный характер, и поэтому они связывают правопреемников.

Совместное владение и прекращение

См. также: Параллельная недвижимость, Jus accrescendi и четыре единства

В то время как единоличный собственник, как правило, может свободно использовать и распоряжаться своими интересами по своему усмотрению, правила отличаются, когда Земля находится в совместной собственности. Закон О собственности, направленный на улучшение возможности передачи земли на рынке, требует, чтобы земля могла иметь не более четырех совладельцев, которые все должны иметь одинаковый титул. Это означает, что покупатель должен иметь дело только с максимум четырьмя людьми, чтобы купить проценты (например, прямая покупка или ипотека) в нем. Закон о собственности 1925 статьи 1 (6) и 36(2) запрещают разделенный правовой титул, известный как "общая аренда". Если есть больше людей с долей совладения, то в соответствии с Законом о собственности 1925 года раздел 34(2) первые четыре человека, названные на перевозке, будут считаться законом опекунами для дальнейших совладельцев.В действительности эти первые четыре человека становятся законными представителями других собственников в капитале. Хотя упростить транспортировку закон не позволяет, справедливость признает неограниченное число совладельцев и владельцев с неравными интересами (т. е. "общих арендаторов"). Если земля продана, их интересы будут считаться "чрезмерными" или фактически выкупленными по их головам с их интересом, отделенным от Земли и присоединенным, чтобы купить деньги, если деньги заплачены по крайней мере двум опекунам. Требование о получении денег двумя доверенными лицами призвано уменьшить опасность того, что один доверительный собственник сбежит с деньгами в ущерб справедливым собственникам. В первой основной форме совместной собственности, известной как " совместная аренда"считается, что совместные арендаторы делятся поровну в стоимости имущества, если оно продается, и если один совместный арендатор умирает, другие (по "праву наследования" или jus accrescendi на латыни) возьмут всю его долю. Это-правовая презумпция, и владельцы свободны оговорить, что они хотят, чтобы их доля была распределена по-другому (например, в зависимости от финансового вклада в собственность), и что они хотят, чтобы кто-то другой унаследовал их долю. При передаче имущества по форме "TR1" земельного кадастра ГМ собственники могут указать, какое отношение они выбирают , однако Stack v Dowden Верховный Суд отметил, что это не всегда будет решающим, особенно там, где люди не имеют полного понимания правила выживания и сделали очень неравные финансовые взносы в собственность. Но в противном случае совладельцы останутся совместными арендаторами в долевом участии до тех пор, пока не предпримут меры по разрыву своей доли.

Выходное пособие по справедливости может быть достигнуто пятью основными способами. Во-первых, самый верный способ разорвать-это вручить законное уведомление в соответствии с Законом о собственности 1925 года, раздел 36 О других совместных арендаторах "письменное уведомление о таком желании" разорвать свою долю. Некоторые суды истолковали это положение ограничительно, поэтому в Harris v Goddard [145] Апелляционный суд постановил, что потому, что г-жа Харрис в своем ходатайстве о разводе просила только, чтобы "такой приказ был сделан... в отношении бывшего супружеского дома " и не требовала немедленного вынесения приказа, она еще не разделила свою долю. Это означало, что, когда мистер Харрис неожиданно умер после автокатастрофы, она смогла остаться совместным арендатором и унаследовать весь дом, а дети первого брака Мистера Харриса-нет. Уведомление будет считаться действительным или "поданным" в соответствии со статьей 196 закона о собственности 1925 года, когда оно оставлено в доме или офисе лица или если оно отправлено и до тех пор, пока оно не будет отправлено (в отличие от почтового правила), когда оно обычно прибывает. В кинч - Буллард Миссис Джонсон была смертельно больна, хотела разорвать свою долю дома и прислала письмо, но когда она поняла, что мистер Джонсон тоже болен и умрет первым, ей захотелось отменить выходное пособие. Нойбергер Дж. считал, что, поскольку письмо уже доставлено в дом мистера Джонсона, оно не может быть отозвано, хотя мистер Джонсон еще не читал его.Во-вторых, в отличие от формалистического подхода к разделу 36, он проводился в Берджессе против Ронсли [147] то, что в ходе отношений между двумя людьми может проявиться намерение разорвать. Мистер Берджесс обсуждал с Мисс Роунсли вопрос о продаже ее доли в собственности за 750 фунтов, но переговоры зашли в тупик, когда она попросила еще, а затем он неожиданно умер. "Даже если бы не было никакого твердого соглашения, а был только курс сделки, - сказал лорд Деннинг, - это ясно свидетельствовало о намерении обеих сторон, что отныне собственность должна быть общей, а не совместной.- В-третьих,простое соглашение о продаже своей доли будет расцениваться судом как разрыв.[148]] В-четвертых, объявление о банкротстве влечет за собой разрыв, как и в соответствии с разделом 306 закона о несостоятельности 1986 года, имущество банкрота будет немедленно передано управляющему в деле о банкротстве .[149] в-пятых, убийство совместного арендатора разорвет долю, потому что закон о конфискации 1982 года обычно препятствует убийце извлекать выгоду из его ошибки. Однако в отношении [150] Апелляционный суд удовлетворил требование женщины об освобождении от конфискации по усмотрению, предусмотренному в разделе 2. Г-жа К. застрелила своего мужа, но только после длительного насилия в семье и она была освобождена от ответственности за убийство, потому что оно не считалось преднамеренным. Наконец, если это практически осуществимо, бенефициарные собственники могут обратиться к попечителям с просьбой о физическом разделе имущества в соответствии с Законом о трастах Земли и назначении попечителей 1996 года, раздел 7, и компенсировать различным собственникам деньги по мере необходимости.

Когда совладельцы расходятся во мнениях относительно того, как использовать землю, закон 1996 года о трастах Земли и назначении попечителей определяет, кто может жить в собственности или когда она может быть продана. Одной из основных целей ТЛАТА 1996 года , учитывая массовый рост совместной собственности и приобретение людьми доли в земле через трасты, было сокращение случаев продажи земли, если это означало, что люди потеряют свои дома.[151] на самом высоком уровне общности, TLATA 1996 в разделе 6 говорится, что законные доверенные лица собственности (т. е. законные владельцы по титулу, а не владельцы в капитале), как правило, имеют все полномочия абсолютного владельца, но должны уделять внимание бенефициарам и обязаны им заботиться. Что еще более важно, статьи 11-13 предоставляют бенефициарам ограниченное право занимать имущество, если это согласуется с интересами и целями Траста, если земля пригодна для занятия, хотя попечители могут ограничить это право, если это разумно. Если разногласия неразрешимы, раздел 14 позволяет бенефициарному владельцу обратиться в суд для продажи. Статья 15 требует, чтобы суд учитывал i) намерения учредителя II) цели Траста iii) интересы любых проживающих там детей и iv) интересы обеспеченных кредиторов. Это означает, что в общем случае, когда банк настаивает на продаже семейного дома, его интересы не превышают всех остальных. Таким образом, в ипотечной корпорации v Shaire , где г-н Шайре подделал подпись своей жены, чтобы получить ипотеку на свой дом и умер, и банк искал владение и продажу под tlata 1996 раздел 15, Нойбергер J утверждал, что он отложит продажу, потому что это был все еще ее дом. Однако tlata 1996 пошел дальше, когда кредитор стал неплатежеспособным. Он включен в закон о несостоятельности 1986 года новые разделы 283A и 335A, в которых говорится, что в момент банкротства решение о заказе продажи должно руководствоваться (а) интересами кредиторов банкрота, (б) поведением супруга, их ресурсами, потребностями детей и любыми другими потребностями, за исключением собственных потребностей банкрота. Однако в соответствии со статьей 335A (3) по истечении одного года суд должен распорядиться о продаже имущества для реализации его стоимости кредиторам, "если обстоятельства дела не являются исключительными". Так что только в экстремальных ситуациях, когда потеря дома может усугубить шизофрению жильца, у судов отложены продажи. Поскольку законодательство в значительной степени пробанковское, в статье 8 ЕКПЧ было высказано предположение о том, что оно вполне может нарушать право на семейную жизнь .

Аренда и лицензии

Основные статьи: лицензия, аренда, аренда, доступность жилья в Великобритании и регулирование арендной платы в Англии и Уэльсе

В отличие от совместного владения в полном объеме и без физического разделения земли, использование и пользование землей может быть разделено, когда владельцы выдают лицензии или арендуют. Разница между ними состоит в том, что аренда считается правом собственности, которое связывает третьих лиц, даже если Фригольд переходит из рук в руки, и потому, что более законодательная защита для арендаторов распространяется только на аренду, хотя многие случаи также увеличили защиту для владельцев лицензий. Лицензия считается личным обязательством, которое, согласно традиционной теории, создает права, подлежащие исполнению только между лицами, причастными к лицензии.[156] во-первых, лицензии могут возникать в силу закона, например, когда клиент проходит через открытую дверь магазина. Клиент признан имеющим "голую лицензию", которая делает его неуязвимым для действия для нарушения, и может только попросить оставить в течение разумного времени.[157] во-вторых, они могут возникать по закону, как и в законе о семейном праве 1996 года разделы 30-31. В-третьих, они могут возникнуть в результате estoppel. И практически самое главное, лицензии могут возникать через контракт. При этом будут установлены условия пользования землей лицензиатом. Например, в Hurst v Picture Theatres Ltd г-н Херст был удален из Кенсингтонского театра Хай-стрит менеджером, который искренне полагал, что не заплатил за свой билет. Бакли Л. Ж. провел театр не имел права снимать его, даже если он отозвал билет, потому что с, и в дополнение к нарушению контракта они совершили нападение на него, за что он мог потребовать дополнительного ущерба. Тем не менее, нарушение контрактной лицензии не дает жертве права на обратный путь, поэтому в Thompson v Park учителю, который пытался заставить его вернуться в школу, сказали, что у него нет средств правовой защиты, потому что он должен был сначала обратиться в суд. По возможности, и поскольку ущерб часто будет недостаточным, суды отдают предпочтение присуждению конкретных показателей. Так было даже тогда , когда заявителем был Национальный фронт, который лицензировал павильон для своей ежегодной конференции.

Такое предпочтение конкретной деятельности обычно проявляется в предоставлении лицензиатам более "имущественных" прав. В Manchester Airport plc v Dutton, компания аэропорта, с лицензией на National Trust land, имела право требовать, чтобы нарушающие границы протестующие могли быть удалены. Его договорное право считалось лучшим, чем право нарушителей оставаться. Затем, в Эррингтон-Вуде , считалось, что, когда отец дал договорную лицензию своему сыну и невестке, чтобы остаться в Ньюкасл-апон-Тайн дом до тех пор, пока они не заплатили ипотеку, и что дом станет их, когда они это сделают, это стало безотзывным. В Binions v Evans было также проведено конструктивное доверие, возникшее из г-на И г-жи Бинион, обещая бывшим владельцам поместья Tredegar, что г-жа Эванс может остаться на всю жизнь в своем коттедже. Бинионы были связаны своим обещанием, хотя и не миссис Эванс. Однако более поздний Апелляционный суд в Эшберне Anstalt v Arnold отрицал, что конструктивные трасты должны быть легко созданы или что обещания могут стать обязательными для правопреемников. Однако более современное социальное значение имеет аренда. Аренда чаще всего создается контрактом. Для

краткосрочной аренды сроком до трех лет не требуется письменная регистрация, а для аренды сроком до семи лет-Регистрация.Более длительные договоры аренды, даже если они не соответствуют формальности, и требования регистрации также возникнут в капитале в соответствии с доктриной ожидания, сформулированной в Walsh v Lonsdale .[167] это означает , что интерес вступает в силу при конструктивном доверии, в свою очередь приводя к защите для фактических жителей.[168] официально известный под Закон о собственности 1925 раздел 205(1)(xxvii) как "абсолютный срок года", аренда делит имущество по времени, а с арендой приходит мера правовой защиты для арендаторов. В соответствии со старым законом об аренде 1977 года и Законом о арендодателе и арендаторе 1954 года , они были гораздо более значительными, в частности, обеспечивая контроль над ростом цен на аренду и предоставление права не иметь аренду без хорошего обоснования (эквивалент права на несправедливое увольнение в трудовом законодательстве Великобритании ). Эта защита была сочтена необходимой из-за неравенства переговорной власти арендаторов.[169]]

   вtми

Источники по правам арендатора

Однако в 1980-е годы эти права были отменены, как и большинство норм, регулирующих арендную плату . В соответствии с Законом о арендодателе и арендаторе 1985 года наиболее существенной оставшейся защитой является обязательство по разделу 11, касающееся арендодателей ремонтировать структуры собственности, объекты водоснабжения и отопления для краткосрочной аренды. Разделение, как историческое, так и современное, привело к значительным судебным разбирательствам по смыслу "аренды". В ведущем случае, улица v Маунтфорд, Палата лордов определила фактическое предоставление исключительного владения имуществом как отличительный признак между арендой и лицензией. Г-жа Маунтфорд заплатила "лицензионный сбор" за свой дом и подписала форму, соглашающуюся с тем, что закон О защите аренды от несправедливого повышения арендной платы (закон об аренде 1977 года ) не применяется. Тем не менее она утверждала, что у нее есть договор аренды, и Палата лордов согласилась, потому что, несмотря на форму ее соглашений, суть соглашения состояла в том, чтобы дать ей исключительное владение ее жилым помещением. По словам Лорда Темплмена в AG Securities v Vaughan если бы люди могли заключать с ними контракты, любая законодательная защита "была бы мертвой буквой, потому что в состоянии нехватки жилья человек, ищущий жилье, может согласиться на что угодно, чтобы получить жилье." в отношении вопроса о том, имеет ли лицо право на законную защиту, было сочтено неуместным (контр-интуитивно среди адвокатов по имущественным вопросам), что сам ответчик имеет имущественный интерес. Таким образом, в Bruton v London & Quadrant Housing Trust [172] Жилищная ассоциация Мистера Брутона имела лицензию на собственность только от совета и не занималась ремонтом. Хотя мистеру Брутону требовался договор аренды, а в соответствии с законом О собственности он не мог получить арендную плату от траста, который имел только лицензию, в целях защиты закона палата лордов согласилась, что ему была предоставлена аренда, и поэтому он мог потребовать ремонта.

Ипотека и обеспечение

См. также: Ипотечная индустрия Соединенного Королевства, ипотека в английском праве, Ипотечное право и обеспечительный интерес

В то время как недвижимое имущество может быть разделено между совладельцами и арендаторами в целях использования и пользования землей, взятие ипотеки имущества в первую очередь служит цели обеспечения погашения кредитов. Из-за характера денежного кредитования и зачастую неравной переговорной силы между банками и заемщиками закон предоставляет значительную правовую защиту заемщикам от принудительного исполнения недобросовестных сделок. Наряду с залогами, залогами и справедливыми сборами, английское право рассматривает ипотеку как один из четырех основных видов обеспечительного интереса, посредством которого имущественное право это связывает третьи стороны, как говорят, возникают при заключении договора . Это должно быть просто намерение контракта сделать имущество доступным для обеспечения погашения. Закон О собственности 1925 раздел 85 говорит, что ипотека требует акта (в соответствии с lpmpa 1989 раздел 1, документ, который подписан, засвидетельствован и заявляет, что это акт). В соответствии с разделами 23 и 27 Закона о регистрации земли 2002 года уведомление об ипотеке должно быть подано в Земельный Кадастр HM для вступления ипотеки в силу. Затем закон О собственности 1925 года в разделе 87 говорится, что ипотека наделяет залогодержателя (т. е. обеспеченного кредитора) теми же правами, что и 3000-летний арендатор. Причина этой ссылки на "3000 лет" заключается в том, что в примитивной защитной мере общее право заявило, что условия ипотеки всегда должны позволять выкупать имущество в конце концов, когда долг погашается. В решении 18-го века Вернона против Бетелла Лорд Хенли LC отказался обеспечить перевозку сахарной плантации Вернона в Антигуа умершему лондонскому кредитору, Бетеллу, когда Вернону было трудно расплатиться, хотя некоторые обмены между ними подняли возможность отказаться от земли, чтобы погасить долг. Учитывая уже выплаченные значительные проценты, Лорд Хенли считал, что это нарушит (или "засорит") право Вернона на выкуп имущества. Как он выразился, Защита заемщика была оправдана, потому что"необходимые люди не являются, по правде говоря, свободными людьми, но, чтобы ответить на нынешнее требование, будут подчиняться любым условиям, которые лукавый может наложить на них". Соответственно, правило развивалось, что" однажды ипотека, всегда ипотека", означая ипотеку, не может быть превращена в передачу собственности операцией условий в соглашении. Это означает, что кредитор может в лучшем случае продать имущество, чтобы реализовать его стоимость, но не может взять на себя ответственность, и заемщик должен всегда практически быть в состоянии получить обратно имущество. Правило было приостановлено для компаний законом о компаниях 2006 года, раздел 739, и подверглось критике в Джонсе против Моргана за то, что было несоответствующим в торговле, но он по-прежнему остается рудиментарным общеправовым методом защиты уязвимых заемщиков.

Наиболее актуальной защитной мерой в обычном праве на сегодняшний день является право заемщиков аннулировать ипотечные кредиты, если они были искажены относительно условий ипотеки или если они заключили соглашения из-за ненадлежащего влияния . В ведущем деле , Royal Bank of Scotland v Etridge, группа апелляций все вовлечены муж якобы оказывает давление на свою жену в подписании ипотечного соглашения с банком, где безопасность была над семейным домом.[177]] Палата лордов согласилась с тем, что ненадлежащее влияние сделает договор оспоримым, и если банк должен был реализовать эту возможность, он не может обеспечить соблюдение ипотечного соглашения против доли супруга в доме. Соответственно, если банки хотят обеспечить действительную ипотеку, им необходимо будет получить подтверждение от независимого юрисконсульта о том, что супруг полностью понимает сделку. Это постановление было направлено на устранение случаев, когда люди не понимают последствий ипотеки. В качестве альтернативы, если, несмотря на независимую консультацию, супруг все еще находится под неоправданным влиянием или искажает факты, он или она не будет иметь никаких средств против банка, продающего дом, но может иметь иск против адвоката за профессиональную небрежность . Помимо общего права существуют три основных вида статутной защиты. Во-первых, закон о финансовых услугах и рынках 2000 года кодифицировал систему лицензирования ипотечных кредиторов. Орган по финансовому поведению поддерживает Кодекс практики и обеспечивает соблюдение угрозы отзыва лицензии. Во-вторых, закон 1974 года О потребительском кредите наделяет Управление честной торговли займется аналогичным регулированием второго ипотечного рынка. В-третьих, содержание ипотеки регулируется обычной защитой потребительских договоров в несправедливых условиях в положениях 1999 года о потребительских договорах . Общая направленность закона заключается в обеспечении полной прозрачности и отмене грабительских кредитных соглашений, чтобы потребители знали, что они получают, и не получали несправедливую сделку.

Кредиторы имеют широкие права, вытекающие из общего права и закона. Первым правом залогодержателя является погашение долга, но если обстоятельства заемщика означают, что это невозможно, то обычно начинается процесс владения заложенным имуществом и его продажи. Существуют также полномочия по обращению взыскания и по назначению получателя. Однако почти каждый шаг осуществляется через суд. В статье 36 Закона об отправлении правосудия 1970 года говорится, что суд может отложить разбирательство, если " залогодатель, вероятно, сможет в разумный срок выплатить любые причитающиеся суммы [178] в соответствии с ипотекой", и закон О потребительском кредите 1974 года разделы 129-130 делает то же самое для второй ипотеки. В аномальном случае Ropaigealach v Barclays Bank plc [179] банк продал с аукциона (второй) дом, в котором находилась семья. Кларк Л. Ж. чувствовал себя неспособным применить AJA 1970, потому что должным образом истолкованный, это было только в состоянии остановить производство, когда судебное разбирательство было фактически начато, и здесь не было ни одного. В более благоприятном для заемщика решении Cheltenham & Gloucester Building Society v Norgan Waite LJ дал указания, что при заказе плана погашения, судья должен дать "период, наиболее благоприятный для ипотекодателя в начале", с тем, чтобы можно было избежать повторных заявлений в суд о продолжающихся дефолтах, и так, чтобы "ипотекодержатель мог быть услышан с справедливостью сказать, что ипотекодатель имел свой шанс". Когда дело доходит до продажи, закон о собственности 1925 года разделы 101 и 103 требуют, чтобы положение о продаже должно было быть в ипотечном договоре, что три месяца уведомление и пространство должны быть предоставлены. Раздел 88 подтверждает, что покупатель после продажи получает необремененный титул. В самом процессе продажи есть обязанность заботы. В Cuckmere Brick Co v взаимные финансы Взаимное финансирование продало с аукциона собственность Cuckmere Brick Co после того, как оно не выполнило своих обязательств по кредиту, но не объявило, что собственность обеспечила разрешение на строительство большего количества квартир. Salmon LJ подчеркнул, что, поскольку заемщик по-прежнему будет нести ответственность за суммы по кредиту, если дом будет недопродан, потому что "залогодатель жизненно зависит от результата продажи", обязательство должно получить "истинную рыночную стоимость."Более того, более высокая обязанность проверки будет введена, если ипотекодержатель продает связанной стороне. В Цзе Квонг Лам против Вонг чит Сен Г-н Вонг продал имущество, взятое у г-на Цзе своей жене, после того, как не рекламировал аукцион. Тайный совет сообщил, что, хотя задержка в удовлетворении иска означает, что продажа не должна быть отменена, ущерб может быть возмещен из-за значительного конфликта интересов . Лорд Темплман подчеркнул ,что" на залогодержателе лежит тяжелое бремя, чтобы показать, что во всех отношениях он действовал справедливо", поэтому сделка совершенно справедлива и равна.

Сервитуты

Основные статьи: сервитуты в английском праве, Profit a prendre и Wayleave

Сервитуты и заветы, хотя и рассматривались отдельно законом, функционировали как примитивные формы планирования. До развития местного самоуправления и планирования люди, живущие в соседней собственности, могли регулировать только то, как каждый из них использовал свою землю через соглашения. Соглашение между первым соседом об использовании земли второго соседа является сервитутом, обычно предусматривающим право проезда или получение прибыли, если это позволяет первым взять что-то с Земли (например, охота на уток, рыбалка или пасущихся овец). Соглашение о том, что первый сосед будет воздерживаться от использования своей земли в интересах второго соседа, является ограничительным пактом . Естественно, люди могли заключать контракты на использование земли любым мыслимым способом. Однако суды рассмотрели вопрос о том, является ли правопреемник первоначальной договаривающейся стороны обязательным. Суды были особенно осторожны с "положительными заветами" (которые могли бы потребовать расходов землевладельца и не могли быть выполнены, ничего не делая) и " отрицательные сервитуты(которые в отличие от заветов могут быть приобретены без согласия). В результате современные решения советов по планированию, главным образом в соответствии с законом 1990 года о городском и сельском планировании , в значительной степени вытеснили общее право и равенство в регулировании отношений в районах. Однако многие сервитуты и заветы остаются.

Диапазон сервитутов прежде всего ограничен четырехкратным тестом, выложенным в парке Re Ellenborough.[184] домовладельцев вокруг Ellenborough парк хотел показать, что они были сервитута на коммунальные сады потребовать возмещение за его реквизиции во Второй мировой войне. Господа Еверсхед мистер согласился, потому что (1) они принадлежали доминирующей Посада, (2) их права на "обремененный" доходных (т. е. парк) воспользовались своей земле (3) они не обремененный многоквартирном доме, и, несмотря на некоторые до власти, предполагая, что сервитуты не могут быть для чистого удовольствия,[185] (4) это было в пределах признанного класса сервитутов. Чаще всего сервитуты являются правом проезда. Многие недавние случаи также включали парковку автомобилей, включая Moncrieff v Jamieson [186] там, где владелец земли между береговой линией и крутым откосом имел доступ только через своего соседа, и он привык с 1973 года парковаться там. Услужливый владелец многоквартирного дома утверждал, что парковка забрала его использование земли, и поэтому не может быть сервитутом. Но Палата лордов считала, что в природе парковки (которая не была постоянной), к которой привык доминирующий владелец, право могло считаться сервитутом.

Для создания сервитута, во-первых, в соответствии с Законом о собственности 1925 года статья 65(1) землевладелец может прямо предоставить соседу право на его землю или может оставить за собой право при продаже части земли кому-либо другому. Во-вторых, сервитут может также прийти около через курьерское обеспечение, вызывая собственническое estoppel . Так было в Крабб против Арунского районного Совета там, где землевладелец приобрел сервитут после того, как Совет заверил его, что они оставят ему доступ к своей земле над их, когда он продал другую часть, которая давала маршрут от главной дороги . В-третьих, закон может найти сервитуты в процессе строительства, в целом, если они необходимы для разумного пользования имуществом.[187] правила аналогичны условиям инкорпорации и импликации в контрактах, так, например, в Green v Lord Somerleyton Джонатан Паркер LJ одобрил сервитут для дренажа воды из земли Лорда Сомерлейтона в дамбы Грина, потому что, когда земля была продана в 1921, ее надлежащее строительство включало акт дренажа. В Кенте против Каваны [189] вместе с тем было разъяснено, что, поскольку разумное пользование является целью, подразумеваемой, сервитут должен подразумеваться только в тех случаях, когда Земля находится в общей собственности и занятии. Этот тест был удовлетворен на тех фактах, где два двухквартирных дома имели небольшой путь между ними, чтобы получить доступ к задним садам, и последующий покупатель хотел построить в своей половине пути. Чедвик Л. Ж. держал сервитут, необходимый для наслаждения задним садом. В-четвертых, в соответствии со статьей 62 Закона о собственности 1925 года сервитуты, которые "принадлежат или считаются принадлежащими земле" во время перевозки, будут связывать покупателя. Итак, в Hair v Gillman [190] леди, которая припарковала свою машину во дворе соседа, в то время как у нее была семилетняя аренда, приобрела кристаллическую аренду, когда она впоследствии купила дом. Если сервитуты используются в течение двадцати лет, однако, пятый способ приобретения кристаллизующегося юридического права - через закон о предписании 1832. Этот метод приходит от простого периода выдвинутой пользы, и не требует показывать никакую потребность для сервитута. Есть также ряд законодательных сервитутов, включая, в частности, "путевые листы", зарезервированные государственными органами для установки труб или кабелей, и закон о сельской местности и правах на дорогу 2000, который расширил зарегистрированное количество частных и общих земель, где люди имеют "право бродить" для отдыха. Как бы то ни было, сервитут должен быть зарегистрирован для обеспечения защиты. Сервитут, который не зарегистрирован, будет признан в качестве сверхприбыльного интереса в соответствии с LRA 2002 Пункт 3 Приложения 3, если известно лицу, которому продана земля, и если сервитут очевиден при разумно тщательном осмотре, но только если сервитут приобретен по закону (не по долевому участию) с 13 октября 2003 года.

Заветы

Основная статья: ограничительный пакт

В отличие от сервитута, Завет может быть заключен только по соглашению или, возможно, по гарантии, но не по предписанию. В самом известном случае Tulk v Moxhay [193] владелец того, что сейчас является Лестер-Сквер, пообещал соседу, что он не будет возводить здания, но последующий покупатель (который знал об этой сделке) попытался построить. Лорд Коттенхэм считал, что предыдущий Завет может связывать будущих владельцев, если Завет коснулся и коснулся земли, первоначальные члены ковена намеревались связать завет с будущими владельцами, а будущие владельцы с той же землей уведомили о завете. Под Закон о праве собственности 1925 года статья 78, правопреемники в праве собственности на лицо, названное в пользу пакта, считаются имеющими право применять пакт, а закон о праве собственности 1925 года статья 79 кодифицировала презумпцию того, что пакт должен быть не личным, а имущественным и обязательным для правопреемников. Однако эта презумпция может быть опровергнута путем заключения соглашений между соседями. Это произошло в Morrells of Oxford Ltd v Oxford United Football Club [194] где Роберт Уокер LJ считал, что паб Моррелла не мог получить судебный запрет против Оксфордского UFC, строящего паб, потому что, хотя предшественник Оксфордского UFC обещал не в 1962, документ не использовал язык, указывающий, что преемники будут связаны в предложении pub, когда это произойдет в других пунктах. Спорный аспект пактов заключается в том, что суды применяют только те из них, которые ограничивают использование земли, и до сих пор отказывались применять пакты, требующие положительных расходов. В Роне v Стивенс [195] это означало, что владелец дома не мог быть обязан отремонтировать свою крышу, которая защищала дом под водой. Лорд Темплмен считал, что это противоречило бы правилу, согласно которому кто-то не должен нести ответственность по контракту, если он не был посвящен в него. Это несколько смягчилось, когда все соседи получили взаимные выгоды и бремя. Halsall v Brizell считалось, что если бы некоторые жители Ливерпуля имели возможность пользоваться дорогами, водостоками, променадами и морскими стенами, они могли бы заплатить за их содержание. Ковенанты подлежат исполнению, как правило, посредством судебных запретов, но могут также (если судебный запрет будет репрессивным) исполняться посредством выплаты убытков, отражающих утрату права. Например, в Wrotham Park Estate Co Ltd v Parkside Homes Ltd застройщик, который построил дома в нарушение ограничительного соглашения, был приказан Brightman J выплатить 5% от его ожидаемой прибыли в качестве компенсации. Наконец, в Земельный суд могут быть поданы заявления о признании недействительными пактов по закону об имуществе 1925 года, раздел 84, если они устарели, бенефициар потерял бы немного или неявно согласился, или это препятствует разумному пользователю земли, и бенефициар может получить компенсацию.

Землепользование и регулирование

См. также: землепользование, экономическая рента , земельный налог и экономика Соединенного Королевства

В то время как типичное содержание текстов "земельного права" в Англии или Соединенном Королевстве касается содержания, создания и защиты интересов собственности на землю, практическое и социальное значение земли распространяется на то, как она используется. Исторически, земля была самым важным источником общественного богатства. В течение 19-го века его роль в сохранении богатства в значительной степени затмевалась корпорациями и управляемым фондом , однако земля остается жизненно важной для жилья, экономического развития, сельского хозяйства и добычи природных ресурсов и как часть окружающей среды. Помимо приобретения частных прав, государственное регулирование землепользования направлено на посредничество конкурирующих интересов между конкурирующими заинтересованными сторонами. В жилищной сфере потребность людей в жилье сбалансирована между интересами арендодателей в поиске ренты для получения прибыли и правительств в строительстве и содержании домов. Жилье оставалось остаточным источником дохода от частных инвестиций, который рос в преддверии кризиса низкокачественной ипотеки и после, в то время как налогообложение собственности остается значительным источником дохода для казны HM. В частности, с 1909 года новые национальные стратегии планирования использовались для повышения качества строительства и распределения городского развития таким образом, чтобы они отражали местные приоритеты. Политика в области охраны окружающей среды ограничивает возможности использования земли и последствия ее использования для местных общин. Наконец, сельское хозяйство и добыча ресурсов сыграли меньшую роль в экономике Великобритании, чем раньше , но, наряду с общей стратегией вокруг Европейского Союза, эти отрасли извлекают выгоду из системы субсидий и регулирования рынка, призванных сделать землепользование устойчивым.

Планирование и инфраструктура

Главные статьи: городское и страновое планирование в Соединенном Королевстве , городское планирование и планирование

В предшествующие 1909 году закон о планировании использования земли в основном ограничивался законом о неприятностях и соглашениями между соседями о сервитутах и пактах . Это не всегда было верно, потому что из Великой хартии 1215 года и последующего развития Устава леса ("лес", являющийся старым термином для Земли короны) был значительный свод законов относительно использования общин общественная земля, которую простой народ мог использовать для сбора пищи, дерева, охоты или скотоводства. Уставы и прецедентное право регулировали виды деятельности, которые люди могли бы осуществлять, и степень, в которой они могли бы использовать общее имущество. Но постепенно в течение 15-го и 16-го века аристократия начала движение за ограждение, фактически приватизируя почти всю собственность, которая была общей. Публичное право земли перешло в ничтожество, было принято слышать, как судебная власть 19-го века провозглашала важность частных прав с едва заметным минимумом ответственности. Например, в 1865 году в Taplin v Jones Лорд Крэнворт провозгласил, что каждый "человек"... [имеет] право использовать свою землю, строя на ней здания, которые он считает наиболее подходящими для своих интересов". Заявители могут подавать иски на общественные или частные неприятности от соседей, но основанное на конкретных обстоятельствах определение того, что считается неприятностью, обычно неблагоприятно для обычных людей. Например, не может быть никаких возражений против потери удобств, если мимо дома проходит громкая железная дорога. in Sturges v Bridgman Апелляционный суд постановил, что то, что считается неприятностью, будет зависеть от характера местности, и это означает, что "то, что будет неприятностью на Белгрейв-сквер, не обязательно будет так в Бермондси". Непреднамеренно это означало, что богатые, как и те, кто живет на Белгрейв-сквер, могут быть защищены, в то время как бедные, в таких местах, как Бермондси, не имеют никакого контроля над окружающей средой. По этой причине считалось, что демократически избранные местные Советы должны быть наделены полномочиями определять, как будет использоваться земля вокруг них. В современной юриспруденции основным принципом стало то, что собственность действительно несет социальную ответственность, [204] и что степень прав собственности, признанных в законе, должна "учитываться в отношении их социальной функции". Первый крупный закон в Великобритании, закон 1909 года О жилищном строительстве, градостроительстве и т.д., признал это, предоставив местным органам власти полномочия разрабатывать схемы планирования и нанимать инспекторов с обращением к совету местного самоуправления, первоначально в отношении санитарных условий. Однако закон о городском и сельском планировании 1947 года внес наиболее важные изменения, требуя, чтобы любое развитие земли требовало разрешения от местного правительства, если не было соответствующего исключения. С тех пор современное законодательство превратилось в местную, региональную и национальную систему планирования. Вместе с правилами принудительная покупка, она призвана обеспечить использование имущества определяется людьми в обществе, которые наиболее затронуты.

Сегодня закон О градостроительстве 1990 года содержит основные правила планирования.[206] Статья 57 требует разрешения на "освоение" земли. Раздел 55 определяет "развитие" как строительство, проектирование, добычу полезных ископаемых или внесение каких-либо существенных изменений в здание, включая снос или разделение дома на два. Тем не менее, подраздел 2 освобождает изменения в жилых домах для чего-то, связанного с пользованием, для сельского или лесного хозяйства или изменения использования имущества в рамках набора имущественных "классов".[207] для многих людей, вносящих изменения в бизнес-собственность, Градостроительный (класс использования) порядок 1987 года становится актуальным. Каждое использование свойства имеет класс. Класс A1 включает магазины, такие как книжные магазины или парикмахерские, класс A3 включает кафе, класс C1-отели, а класс C3-дома. Если в классе внесено изменение в использование свойства, разрешение на изменение не требуется. Если разрешение предоставлено, оно может быть безусловным, или в соответствии со статьей 106 местные власти могут приложить условия, которым должен следовать землевладелец. В разделах 171A-196C содержатся правила правоприменения, которые включают разрешение местным властям обвинять людей в преступлениях за нарушение правил планирования и иметь право на въезд в собственность. Однако в соответствии со статьей 171B, если кто-то нарушил правило планирования, но в течение четырех лет не было возбуждено исполнительное производство, обвинение не может быть предъявлено: землевладелец становится неуязвимым. В разделах 197-261 содержатся подробные правила, касающиеся таких вопросов, как деревья, реклама, автомобильные дороги. Для заведений, которые будут использоваться для конкретных целей, таких как рестораны, пабы или клубы, закон о лицензировании 2003 года устанавливает процедуры, с помощью которых предприятия могут получить лицензию от своих местных органов власти, и условия (включая время торговли, обеспечение алкоголем и уровни шума [208]), при которых должно поддерживаться учреждение.

• Контроль за развитием в Соединенном Королевстве
• Строительные нормы и правила в Соединенном Королевстве
• Закон О жилищных субсидиях, строительстве и восстановлении 1996 года
• Закон 2008 года о жилье и восстановлении, закон 2008 года о планировании
• Обзор землепользования Великобритании (1930)
• Административное право Великобритании, закон О местном правительстве 1888 и местный совет
• Закон 1555 об автомобильных дорогах (местные власти и жители, ответственные за дороги), трасты магистрали, закон 1835 шоссе , закон 1980 шоссе (создание и обслуживание шоссе)
• Ex parte Lewis [1888] 21 QBD 191 (деревня зеленый не шоссе) Совет графства Саффолк v Мейсон [1979] AC 705
• Закон о транспорте и работах 1992 года (с 42)
• Закон о воде мегаполиса 1852 , столичный Водный Совет, закон о воде 1973 и закон о воде 2003
• Закон 1875 (с 55) О местном коммунальном хозяйстве, включая канализацию, водоснабжение, уличное освещение, тротуары, парки. Закон 1961 Года О Здравоохранении
• Железные дороги, электричество, газовые трубы, Телекоммуникации.

Жилье и права арендатора

См. также: право на жилье, закон О арендодателе-арендаторе, муниципальный дом, регулирование арендной платы, доступность жилья в Соединенном Королевстве и доступное жилье

• Crown estate
• Управление работ (est 1378) и Министерство работ (Соединенное Королевство)
• Закон 1890 года о жилье рабочих классов
• Жилье, Градостроительство, &c. Закон 1909 года
• Комитет Тюдора Уолтерса (1917)
• Жилье, Градостроительство, &c. Закон 1919, послевоенные дома, пригодные для героев
• Закон о жилье 1930 года, расчистка трущоб
• Закон 1944 Года О Жилье (Временное Жилье)
• Комитет Паркера Морриса (1961)
• Закон о жилье 1980 года и право на покупку, скопировал политику Горация Катлера в GLC, Estmanco Ltd v GLC
• Закон 1980 года О местном самоуправлении, планировании и землепользовании, положивший конец обязательному требованию строить дома
• Закон 1988 года о жилье отменил государственное финансирование строительства нового жилья
• Обзор предложения жилья Баркера (2004)
• Жилищная ассоциация
• Регулирование арендной платы и регулирование арендной платы в Англии и Уэльсе
• История контроля арендной платы в Англии и Уэльсе
• Индекс цен на жилье, Доступное жилье
• Контроль аренды в Шотландии
• Закон 1851 о землевладельце и арендаторе
• Закон 1927 года о арендодателе и арендаторе, компенсирующий арендаторам улучшения
• Закон 1948 Года О Сельскохозяйственных Холдингах
• Gladstone v Bower [1960] 2 QB 384
• Закон 1954 года о арендодателе и арендаторе
• Закон 1987 года о арендодателе и арендаторе
• Закон 1988 года о арендодателе и арендаторе
• Закон 1995 Года О Сельскохозяйственной Аренде
• Закон 1995 года о арендодателе и арендаторе (пакты)
• Закон 1860 года О внесении поправок в закон о землевладельцах и арендаторах (Ирландия)
• Раздел 8 Уведомление
• Гарантированная аренда и гарантированная сдача в аренду
• Закон О Локализме 2011

Сельское и лесное хозяйство

Основные статьи: сельское хозяйство в Великобритании, лесное хозяйство в Великобритании и сельское хозяйство

• Британская Сельскохозяйственная Революция
• Закон 1947 Года О Сельском Хозяйстве
• общая сельскохозяйственная политика
• Программа развития сельских районов Англии, финансирование ЕС в области рационального природопользования
• Хартия леса 1217, право доступа к королевскому лесу для свободных мужчин и иней короля Уильяма в 1087
• Список древних лесов в Англии
• Закон 1640 о делимитации лесов
• Закон Дин Форест 1667
• Закон 1697 Года О Новых Лесах
• Индийские лесные законы, 1865 и 1878 и Индийский Лесной закон, 1927
• Закон 1951 Года О Лесном Хозяйстве
• Закон 1971 года о диких животных и лесном законодательстве
• Комиссия По Лесному Хозяйству
• Закон О Лесном Хозяйстве 1981 Года
• Сохранение в Соединенном Королевстве
• Г Хардин, 'Трагедия Общин' (1968) 162 наука 1243-1248
• E Ostrom, J Burger, CB Field, RB Norgaard, and D Policansky, 'Revisiting The Commons: местные уроки, глобальные вызовы' (1999) 284 наука 278

Извлечение ресурсов

Главные статьи: добыча полезных ископаемых в Соединенном Королевстве, нефтегазовая промышленность в Соединенном Королевстве и природные ресурсы

• Случай шахт (1561), общество шахт Royal и компания минеральных и аккумуляторных работ, и Mines Royal Act 1689
• Добыча угля в Великобритании
• Закон 1994 года об угольной промышленности (с 21)
• Гидравлический разрыв пласта в Великобритании
• Закон О Нефти 1998 Года
• Закон 1964 Года О Континентальном Шельфе
• Закон 1992 Года О Безопасности На Море
• Закон 1975 Года О Налогообложении Нефти
• Закон 1985 года о нефтепроводах и трубопроводах
• Закон О Газе 1986 Года
• Закон Об Коммунальных Услугах 2000 Года

Охрана природы

Главная статья: сохранение в Соединенном Королевстве

• Закон 1949 года О национальных парках и доступе в сельскую местность
• Национальные парки Англии и Уэльса и национальные парки Шотландии
• Закон 1979 года о древних памятниках и археологических районах
• Закон 1995 Года Об Окружающей Среде
• Закон 2000 года о сельской местности и правах проезда
• Закон 1990 года о планировании (перечисленные здания и заповедники)
• Закон О Палате Общин 2006 Года
• E Фишер, B Ланге и E Скотфорд, Экологическое право: текст, случаи и материалы (2013) ch 20 (охрана природы)

Охрана окружающей среды

Главные статьи: британское экологическое право и экологическое право

• Неприятность в английском праве и нарушение в английском праве
• Случай олдреда (1610) 9 Co Rep 57b; (1610) 77 ER 816, свинарник пахнет
• R v Stephens (1866) LR 1 QB 702, строгая ответственность за нарушение закона против демпинга
• Rylands v Fletcher [1868] UKHL 1
• экологическое агентство
• Закон 1959 Года О Сорняках
• Барсуки Закон 1991
• Закон 1992 года о защите Барсуков
• Закон 1990 Года Об Охране Окружающей Среды
• Европейский комиссар по окружающей среде
• Европейская Программа По Изменению Климата
• водная директива
• Закон 1981 года о дикой природе и сельской местности
• Директива По Птицам
• Директива По Местообитаниям
• Программа Организации Объединенных Наций По Окружающей Среде
• Закон об изменении климата 2008 года, закон о планировании и энергетике 2008 года, закон об энергетике 2008 года и закон Об энергетике 2010 года, закон об энергетике 2011 года

   E Fisher, B Lange and E Scotford, Экологическое право: текст, случаи и материалы (2013) chs 14 (загрязнение воды), 15 (загрязнение воздуха и изменение климата), 16 (регулирование отходов), ch 17 (комплексный контроль загрязнения), 21 (загрязнение земли)

Инвестиции и налогообложение

См. также: английский трастовый закон, корпоративный закон Великобритании и налогообложение в Великобритании

• Закон о доверительном управляющем 2000 s 8, доверенные лица, уполномоченные инвестировать в недвижимость Великобритании
• Управлять фондами
• Инвестиционный траст недвижимости и закон о корпоративном налоге 2010 года разделы 518-609
• Десятина
• Закон 1572 года о больницах для бедных
• Закон о помощи бедным 1601
• Налог окна (1696)
• Налог На Наследство (Великобритания)
• Закон О Финансах 1999 Года
• Гербовый сбор в Соединенном Королевстве
• Земельный налог
• Муниципальный налог
• Закон О Финансах Местных Органов Власти 1992 Года
• Бизнес-тарифы в Англии и Уэльсе
• Закон О Финансах Местных Органов Власти 1988 Года

Международное право

Основные статьи: Земельное право , земельная реформа , Международное публичное право , экологическое право и земельные права коренных народов

• Колониализм и империализм
• британская империя
• Суверенитет и общее наследие человечества, территориальный спор
• Право на собственность
• Австралийское право собственности
• Южноафриканское право собственности
• Земельная собственность в Канаде
• Приобретение земли в Индии
• Законы Израиля о земле и собственности
• Китайское право собственности
• Трущобы и право на жилье
• Случай Mabo
• Право на воду и права на полезные ископаемые
• Земельные права коренных народов
• Титул аборигена
• Delgamuukw против Британской Колумбии (1997)

Теория

См. также: право собственности и английское право собственности

   Аристотель, политика (350 г. до н. э.) книга II, Часть V, "собственность должна быть в определенном смысле общего, но, как правило, частная, ибо, когда каждый имеет определенный интерес, люди не жалуются друг от друга, и они будут добиваться большего прогресса, потому что каждый будет присутствовать на собственный бизнес... И далее, самое большое удовольствие-делать добро или служить друзьям, гостям или компаньонам, которые могут быть оказаны только тогда, когда у человека есть частная собственность. Эти преимущества теряются из-за чрезмерного объединения государства."

• J Locke, Second Treatise on Civil Government (1690)
• JJ Руссо, рассуждение о происхождении неравенства (1754) "первый человек, который, огородив участок земли, сказал: "Это мое", и нашел людей достаточно наивными, чтобы поверить ему, что человек был истинным основателем гражданского общества. От скольких преступлений, войн и убийств, от скольких ужасов и несчастий не мог бы никто спасти человечество, подтянув колья, или засыпав канаву, и взывая к ближним: остерегайтесь слушать этого самозванца; вы погибнете, если однажды забудете, что плоды земли принадлежат всем нам, а сама земля никому."
• FC Savigny, Recht des Besitzes (1803)
• Гегель, Философия права (1820)
• П Прудон, что такое собственность? (1840) " я раскрываю истину, развитие которой мы можем тщетно пытаться остановить; я пишу преамбулу нашей будущей конституции. Это положение, которое вам кажется кощунственным-собственность есть воровство, – если бы наши предрассудки позволили нам считать его громоотводом, защищающим нас от надвигающейся молнии; но слишком много интересов стоит на пути! ... разве нельзя свершить правосудие и закончить наше образование? СОБСТВЕННОСТЬ-ЭТО ВОРОВСТВО! ... Какая революция в человеческих идеях!’
• К. Маркс, письмо К. Б. Швейцеру (1 февраля 1865) ' ... поскольку "воровство" как насильственное нарушение собственности предполагает существование собственности, Прудон запутался во всяких фантазиях, неясных даже ему самому, об истинной буржуазной собственности. Во время моего пребывания в Париже в 1844 году я вступил в личный контакт с Прудоном. Я упоминаю об этом здесь, потому что в определенной степени я тоже виноват... Во время долгих споров, длившихся часто по ночам, я заразил его гегельянством, которое он из-за отсутствия немецкого языка не мог изучать должным образом.’
• Эра Лохнера

См. также

• Глоссарий земельного права
• Право Соединенного Королевства
• Английское право
• Закон о собственности 1925
• Английский трастовый закон
• Классификация недвижимости в Великобритании

Пруф

.bailii.org/openlaw/property.html