Зонирование
Эта статья посвящена практике планирования землепользования. Другие варианты использования см. в разделе Зонирование (устранение неоднозначности). Зонирование - это метод городского планирования, при котором муниципалитет или другой уровень власти разделяет землю на участки, называемые зонами, каждая из которых имеет набор правил для новой застройки, который отличается от других зон. Зоны могут быть определены для одноразового использования (например, жилые, промышленные), они могут сочетать несколько совместимых видов деятельности по назначению, или, в случае зонирования на основе формы, различные правила могут регулировать плотность, размер и форму разрешенных зданий независимо от их использования. Правила планирования для каждой зоны определяют, может ли быть предоставлено разрешение на планирование для данной застройки. Зонирование может определять различные прямые и условные виды использования земли. Оно может указывать на размер и размеры участков, на которые может быть разделена земля, или форму и масштаб зданий. Эти руководящие принципы установлены для того, чтобы направлять рост и развитие городов.
Зонирование является наиболее распространенным нормативным методом городского планирования, используемым местными органами власти в развитых странах.
- Исключения включают Соединенное Королевство и город Хьюстон, штат Техас.
Законы о зонировании, ограничивающие строительство нового жилья (например, зонирование для одной семьи), связаны со снижением доступности жилья и являются основным фактором сегрегации населения в Соединенных Штатах по доходу и расе.
Область применения[править]
| Наименование показателей | Ед. изм. | 2022-2030 | 2031-2040 | Всего 2022-2040 (18 лет) | Прогноз 2050 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Жилищный фонд | тыс.м2 общ. пл. | 61 795 | 89 495 | 151 290 | 116 969 |
| 2 Всего строительство нового жилищного фонда | тыс.м2 общ. пл. | 10 492 | 16 608 | 27 100 | 28 577 |
| 3 Обеспеченность населения жилым фондом | тыс.м2 общ. пл. | 30 | 33 | 30-33 | 35 |
| 4 Население | тыс. чел. | 2 500 | 3 000 | 3 000 | 3 600 |
| 5 Прирост населения за период | тыс. чел. | 350 | 500 | 850 | 600 |
| 6 Среднегодовой ввод жилого фонда | тыс.м2 общ. пл./год | 2 011 | 2 349 | 2 172 | 2 858 |
| 7 Территория квартальной застройки объемов нового жилищного строительства | тыс. га | 3,5 | 4,9 | 8,4 | 5,9 |
Основной целью зонирования является разделение видов использования, которые считаются несовместимыми. На практике зонирование также используется для предотвращения вмешательства новых разработок в существующие виды использования и / или для сохранения "характера" сообщества.
Зонирование может включать регулирование видов деятельности, которые будут приемлемы на определенных участках (таких как открытые пространства, жилые, сельскохозяйственные, коммерческие или промышленные), плотности, при которой эти виды деятельности могут выполняться (от жилья с низкой плотностью застройки, такого как дома на одну семью, до жилья с высокой плотностью, такого как высотныемногоквартирные дома), высота зданий, объем пространства, которое могут занимать сооружения, расположение здания на участке (неудачи), пропорции типов пространства на участке, например, сколько озелененного пространства, непроницаемая поверхность, полосы движения и наличие или отсутствие парковки.
Зонирование обычно контролируется местными органами власти, такими как округа или муниципалитеты, хотя характер режима зонирования может определяться или ограничиваться государственными или национальными органами планирования или посредством разрешающего законодательства.[10] В некоторых странах, например. например, во Франции, Германии или Канаде планы зонирования должны соответствовать требованиям верхнего уровня (национального, регионального, государственного, провинциального) планирования и политических заявлений. В случае Германии этот кодекс включает в себя содержание планов зонирования, а также юридическую процедуру. В Австралии земли, находящиеся под контролем федерального правительства Содружества, не подлежат государственному контролю за планированием.[требуется цитирование]Соединенные Штаты и другие федеральные страны похожи.Зонирование и городское планирование во Франции и Германии регулируются национальными или федеральными кодексами. В случае Германии этот кодекс включает в себя содержание планов зонирования, а также юридическую процедуру.
Детали того, как отдельные системы планирования включают зонирование в свои регулирующие режимы, различаются, хотя цель всегда одинакова. Например, в штате Виктория, Австралия, зоны землепользования объединены с системой наложения схем планирования для учета множества факторов, влияющих на желаемые результаты урбанизации в любом месте.
Большинство систем зонирования имеют процедуру предоставления отклонений (исключений из правил зонирования), обычно из-за некоторых предполагаемых трудностей, вызванных особым характером рассматриваемой собственности.
Происхождение и история зонирования[править]
Происхождение зонирования районов можно проследить до глубокой древности. Древний город-крепость был предшественником классификации и регулирования земель на основе использования. За пределами городских стен были нежелательные функции, которые обычно основывались на шуме и запахе; там также жили самые бедные люди. Пространство между стенами - это место, где происходили антисанитарные и опасные действия, такие как разделка мяса, удаление отходов и обжиг кирпича. Внутри стен находились гражданские и религиозные места, а также места, где жило большинство людей.
Помимо разграничения городских и негородских земель, большинство древних городов дополнительно классифицировали типы земель и виды использования внутри своих стен. Это практиковалось во многих регионах мира – например, в Китае во времена династии Чжоу (1046 – 256 гг. до н.э.), в Индии в ведическую эпоху (1500-500 гг. до н.э.) и в военных лагерях, разбросанных по всей Римской империи (31 г. до н.э. – 476 г. н.э.). Поскольку жилые районы составляли большинство городов, ранние формы районирования обычно проводились по этническим и профессиональным признакам; как правило, класс или статус уменьшались от центра города к центру. Одной из правовых форм обеспечения этого была кастовая система.
В то время как пространство было выделено для важных общественных учреждений, мест отправления культа, магазинов розничной торговли, рынков и площадей, существует одно важное различие между городами древности и сегодня. На протяжении всей античности, вплоть до начала промышленной революции (1760-1840), большая часть работы выполнялась дома. Таким образом, жилые районы также функционировали как места труда, производства и торговли. Определение дома было связано с определением экономики, что привело к гораздо большему смешению видов использования в жилых кварталах городов.
На протяжении эпохи Просвещения и промышленной революции культурные и социально-экономические сдвиги привели к быстрому увеличению применения и изобретению городских правил.Изменения были обусловлены новой научной рациональностью, появлением массового производства и сложного производства, а также последующим началом урбанизации. Уход промышленности из дома изменил современные города.
Перенаселенность, загрязнение окружающей среды и убогость городов, связанные с фабриками, были основными проблемами, которые побудили городских чиновников и планировщиков рассмотреть необходимость функционального разделения видов использования. Во Франции, Германии и Великобритании было изобретено псевдозонирование, чтобы предотвратить строительство загрязняющих окружающую среду производств в жилых районах. Раннее использование современного зонирования было замечено в Германии в конце 19-го века.
Типы[править]
Существует большое разнообразие типов зонирования, некоторые из которых направлены на регулирование формы здания и отношения зданий к улице со смешанным использованием, известным как основанное на форме, другие с разделением землепользования, известным как основанное на использовании, или их комбинацией. Системы зонирования, основанные на использовании, могут включать зоны одноразового использования, зоны смешанного использования, где совместимая группа видов использования может сосуществовать, или комбинацию зон одиночного и смешанного использования в одной системе.
Одноразовое зонирование[править]
См. также: Зонирование для одной семьи
Одноразовое зонирование - это когда для каждой зоны разрешается только один вид использования. Известная как евклидово зонирование в Северной Америке из-за судебного дела в Евклиде, штат Огайо, которое установило ее конституционность, Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926), она была доминирующей системой зонирования в Северной Америке с момента ее первого внедрения.
К обычно определяемым зонам одноразового использования относятся: жилые, смешанные жилые и коммерческие, коммерческие, промышленные и пространственные (например, электростанции, спортивные комплексы, аэропорты, торговые центры и т. Д.). Каждая категория может иметь несколько подкатегорий, например, в коммерческой категории могут быть отдельные зоны для мелкой розничной торговли, крупной розничной торговли, офисного использования, жилья и других, в то время как промышленные могут быть подразделены на тяжелое производство, легкую сборку и складское использование. В Германии для каждой категории установлен определенный предел выбросов шума (не часть строительных норм, а федеральный кодекс выбросов).
Например, в Соединенных Штатах или Канаде жилые зоны могут иметь следующие подкатегории:
Жилые помещения, содержащие спальные помещения, где обитатели в основном являются временными по своей природе, в том числе: пансионаты, отели, мотели. Жилые помещения, содержащие спальные помещения или более двух жилых помещений, где жильцы в основном являются постоянными по своей природе, в том числе: многоквартирные дома, монастыри, общежития. Жилые помещения, в которых жильцы в основном являются постоянными по своей природе и не относятся к группе R-1, R-2, R-4 или I [требуется уточнение], в том числе: здания, в которых не более двух жилых единиц, учреждения по уходу за взрослыми для пяти или менее человек в течение менее 24 часов. Жилые помещения, в которых здания предназначены для размещения в качестве объектов интернатного типа / вспомогательных жилых помещений, включая более пяти, но не более 16 человек.
История[править]
Разделение между видами использования является особенностью многих планируемых городов, спроектированных до появления зонирования. Ярким примером является Аделаида в Южной Австралии, центр города которой, наряду с пригородом Северной Аделаиды, окружен со всех сторон парком "Земли парка Аделаиды". Парк был спроектирован полковником Уильямом Лайтом в 1836 году, чтобы физически отделить центр города от его пригородов. Парк окружен жилыми районами с низкой плотностью населения, что обеспечивает приятную прогулку между работой в городе и семейными домами за его пределами.
Сэр Эбенезер Ховард, основатель движения "Город-сад", привел Аделаиду в качестве примера того, как можно использовать открытое зеленое пространство для предотвращения расширения городов за их пределы и объединения. Его проект идеального города, опубликованный в его книге 1902 года "Города-сады завтрашнего дня", предусматривал отдельные концентрические кольца общественных зданий, парков, торговых площадей, жилых районов и промышленных зон, окруженных открытым пространством и сельскохозяйственными угодьями. Вся розничная деятельность должна была вестись в одном здании со стеклянной крышей - ранняя концепция современного торгового центра вдохновленный Кристал Пэлас.
Однако эти запланированные или идеальные города были статичными проектами, воплощенными в едином генеральном плане. Чего не хватало, так это регулирующего механизма, позволяющего городу развиваться с течением времени, устанавливающего руководящие принципы для застройщиков и частных лиц в отношении того, что и где можно построить. Это произошло в 1916 году, когда в Нью-Йорке был принят первый общегородской указ о зонировании.
Применение одноразового зонирования привело к особой форме многих городов в Соединенных Штатах, Канаде, Австралии и Новой Зеландии, в которых очень плотное городское ядро, часто содержащее небоскребы, окружено жилыми пригородами с низкой плотностью населения, характеризующимися большими садами и зелеными улицами. Некоторые столичные районы, такие как Миннеаполис–Сент-Пол, район залива Сан-Франциско и Сидней, имеют несколько таких ядер.
Многофункциональное зонирование[править]
Дополнительная информация: Многофункциональная застройка
Планирование и общественная активистка Джейн Джейкобс много писала о связи между разделением видов использования и провалом проектов обновления городов в Нью-Йорке. Она выступала за плотную застройку смешанного назначения и пешеходные улицы. В отличие от деревень и городов, в которых многие жители знают друг друга, и пригородов с низкой плотностью населения, которые привлекают мало посетителей, в городах и городских районах существует проблема поддержания порядка между незнакомцами.26, 39-44 Этот порядок поддерживается, когда в течение дня и вечера нетприсутствует ли достаточное количество людей с глазами на улице : 45-65 [. Это может быть достигнуто в успешных городских районах, которые имеют большое разнообразие видов использования, создавая интерес и привлекая посетителей. 155-190 Трудам Джейкоба, наряду с растущей обеспокоенностью по поводу разрастания городов, часто приписывают вдохновение Нового урбанистического движения.
Чтобы соответствовать новому урбанистическому видению пешеходных сообществ, объединяющих кафе, рестораны, офисы и жилую застройку в одном районе, в некоторых системах зонирования были созданы зоны смешанного использования. Они по-прежнему используют основные регулирующие механизмы зонирования, исключая несовместимые виды использования, такие как тяжелая промышленность или канализационные фермы, в то же время позволяя совместимые виды использования, такие как жилые, коммерческие и розничные виды деятельности, чтобы люди могли жить, работать и общаться в компактной географической зоне.[18]
Примеры включают:
Мельбурн, Виктория, Австралия[19]
- Балтимор, Мэриленд Городской кодекс Балтимора, Мэриленд, статья 32 § 6-201 (2017).
- Святой Антоний, Айдахо Сент-Энтони, ID Муниципальный кодекс §§ 17.06.090-17.06.120
=Зонирование на основе формы[править]
Основанное на форме зонирование регулирует не тип землепользования, а форму, которую может принимать землепользование. Например, основанное на форме зонирование в густонаселенной местности может требовать низких отклонений, высокой плотности и пешеходной доступности. Коды на основе форм (FBCS) разработаны для непосредственного реагирования на физическую структуру сообщества с целью создания более удобной и адаптируемой среды.
Резолюция о зонировании 1916 года в Нью-Йорке также содержала элементы зонирования на основе формы. Это была реакция на Справедливое здание, которое возвышалось над соседними жилыми домами, уменьшая доступность солнечного света. Это привело к отказу от высотных зданий с использованием математической формулы, основанной на высоте и размере участка, и привело к появлению знаковых форм многих ранних небоскребов. Нью-Йорк продолжал разрабатывать все более сложные правила, в том числе правила соотношения площадей, права на воздух и другие для конкретных районов.
Французская система планирования в основном основана на формах; коды зонирования во французских городах обычно допускают множество типов использования.
- Ключевые различия между зонами основаны на плотности каждого использования на сайте. Например, зона с низкой плотностью может иметь те же допустимые виды использования, что и зона с высокой плотностью. Однако доля жилых помещений в зоне с низкой плотностью населения будет больше, чем в зоне с высокой плотностью населения, скорее по экономическим, чем по нормативным причинам.
Город Париж использовал свою систему зонирования, чтобы сконцентрировать офисные здания с высокой плотностью застройки в районе Ла Дефанс, а не допустить сноса исторических зданий по всему городу, чтобы освободить для них место, как это часто бывает в Лондоне или Нью-Йорке.[22] Строительство башни Монпарнас в 1973 году вызвало возмущение. В результате через два года после его завершения было запрещено строительство зданий высотой более семи этажей в центре города.
Условное зонирование[править]
Условное зонирование обеспечивает повышенную гибкость и позволяет муниципалитетам реагировать на уникальные особенности конкретного приложения землепользования. Виды использования, которые могут быть запрещены в соответствии с текущим зонированием, такие как школа или общественный центр, могут быть разрешены с помощью условного зонирования использования. Разрешения на условное использование (также называемые разрешениями на специальное использование) позволяют использовать землю, которая из-за их особого характера может быть пригодна только в определенных местах, или организована или эксплуатируется определенным образом.[24]
Например:
Местные органы власти могут ограничивать время, место и порядок работы мини-маркетов, винных магазинов и заведений быстрого питания.
- Общественные сады могут быть разрешены при определенных условиях в определенных зонах.
- В качестве условия одобрения можно поощрять или требовать от крупных многофункциональных девелоперских проектов предоставления в аренду коммерческих площадей для продуктового магазина в районе, где отсутствует доступ к здоровой пище.
Зонирование по шаблону[править]
Шаблонное зонирование - это метод зонирования, при котором муниципалитет предоставляет лицензированные предварительно утвержденные проекты зданий, как правило, с ускоренным процессом получения разрешений. Шаблонное зонирование используется для снижения барьеров на пути жилищного строительства, создания более доступного жилья, снижения нагрузки на персонал, проверяющий разрешения, и создания качественных проектов жилья в пределах определенного района или юрисдикции.
- Шаблонное зонирование также может использоваться для продвижения определенных типов зданий, таких как недостающее среднее жилье и доступная мелкомасштабная коммерческая недвижимость. В некоторых случаях муниципалитет покупает образцы дизайна и строит объекты самостоятельно, в то время как в других случаях муниципалитет предлагает образцы для частного развития.
По странам[править]
Австралия[править]
Основная статья: Городское планирование в Австралии
Правовые рамки зонирования землепользования в Австралии устанавливаются штатами и территориями, поэтому в каждом штате или территории действуют разные правила зонирования. Зоны землепользования обычно определяются на уровне местных органов власти и чаще всего называются схемами планирования. На самом деле, однако, во всех случаях правительства штатов имеют абсолютную возможность отменить местное принятие решений. Для оспаривания решений существуют административные процедуры обжалования, такие как VCAT.
Законодательное планирование, иначе известное как градостроительство, контроль за развитием или управление развитием, относится к части процесса планирования, которая связана с регулированием и управлением изменениями в землепользовании и застройке.[37] Планирование и зонирование имеют большое политическое значение, правительства часто критикуют за то, что они предпочитают застройщиков; также очень распространен нимбизм.
Казахстан[править]
| Наименование планировочного района | Ед.изм. | население_чел 2022 г. | прирост общ. чел 2030 г. | население_чел 2030 г. 2030 г. | прирост общ. чел 2040 г. | население_чел прирост общ. чел 2040 г. | прирост общ. чел 2022-2040 гг. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 ПЗ Западная | тыс.чел. | 177 | 77 | 254 | 112 | 366 | 189 |
| 2 ПЗ Северная | тыс.чел. | 155 | 27 | 182 | 38 | 220 | 65 |
| 3 ПЗ Восточная | тыс.чел. | 209 | 115 | 325 | 166 | 490 | 281 |
| 4 ПЗ Центральная | тыс.чел. | 436 | 49 | 486 | 71 | 556 | 120 |
| 5 ПЗ Юго-Западная | тыс.чел. | 990 | 66 | 1 056 | 94 | 1 150 | 160 |
| 6 ПЗ Южная | тыс.чел. | 182 | 16 | 198 | 22 | 220 | 38 |
| ИТОГО тыс.чел. | 2 150 | 350 | 2 500 | 503 | 3 003 | 853 | |
| Наименование планировочного района | Ед.изм. | 2022 г. | прирост общая площадь 2030 г. | общая площадь 2030 г. | прирост общая площадь 2040 г. | общая площадь 2040 г. | прирост общая площадь 2022-2040 гг. |
| 1 ПЗ Западная | тыс.м2 общ. пл. | 4 244 | 2 325 | 6 568 | 3 680 | 10 248 | 6 005 |
| 2 ПЗ Северная | тыс.м2 общ. пл. | 3 726 | 800 | 4 525 | 1 266 | 5 791 | 2 065 |
| 3 ПЗ Восточная | тыс.м2 общ. пл. | 5 027 | 3 456 | 8 483 | 5 471 | 13 954 | 8 927 |
| 4 ПЗ Центральная | тыс.м2 общ. пл. | 10 474 | 1 476 | 11 950 | 2 336 | 14 286 | 3 812 |
| 5 ПЗ Юго-Западная | тыс.м2 | 23 758 | 1 968 | 25 726 | 3 115 | 28 841 | 5 083 |
| 6 ПЗ Южная | тыс.м2 общ. пл. | 4 372 | 467 | 4 839 | 740 | 5 579 | 1 2 07 |
| ИТОГО | тыс.м2 общ. пл. | 51 600 | 10 492 | 62 092 | 16 608 | 78 700 | 27 100 |
Канада[править]
В Канаде контроль за землепользованием является обязанностью провинции, вытекающей из конституционных полномочий в отношении собственности и гражданских прав. Эти полномочия были предоставлены провинциям в соответствии с Британскими законами о Северной Америке 1867 года и были продолжены в Конституционном акте 1982 года. Право на зонирование относится к недвижимому имуществу или земле и построенным на ней улучшениям, которые становятся частью самой земли (в Квебеке immeubles). Провинции уполномочили муниципалитеты и регионы контролировать использование земли в пределах своих границ, позволяя муниципалитетам устанавливать свои собственные подзаконные акты о зонировании. Существуют положения о контроле за землепользованием в неорганизованных районах провинций. Провинциальные суды являются высшей инстанцией для рассмотрения апелляций и пересмотра дел.
Франция[править]
Во Франции Кодекс урбанизма или Кодекс урбанизма (называемый Градостроительным кодексом ) является национальным законом, который определяет региональное и местное планирование и определяет процедуры получения разрешений на строительство. В отличие от Англии, где планировщики должны использовать свое усмотрение, чтобы разрешить использование или изменение типа здания, частная застройка во Франции разрешена, если застройщик соблюдает юридически обязательные правила.
Япония[править]
Районы зонирования подразделяются на двенадцать зон использования.[38] Каждая зона определяет форму здания и разрешенное использование. Форма здания определяется зональными ограничениями на допустимое соотношение площадей и высоты (в абсолютном выражении и по отношению к соседним зданиям и дорогам).[38]Эти элементы управления предназначены для обеспечения достаточного освещения и вентиляции между зданиями и на дорогах.[38] Вместо одноразового зонирования зоны определяются "наиболее интенсивным" разрешенным использованием. Использование меньшей интенсивности разрешено в зонах, где разрешено использование более высокой интенсивности, но использование более высокой интенсивности не допускается в зонах с меньшей интенсивностью
| Категория | Описание |
|---|---|
| Категория 1 исключительно малоэтажная жилая зона | Предназначен для малоэтажных жилых зданий.
Разрешенные виды использования в этих зданиях включают небольшие магазины, офисы, начальные и средние школы. |
| Категория 2 исключительно малоэтажная жилая зона | Предназначен для малоэтажных жилых зданий с разрешенным использованием выше, а также для торговых зданий площадью до 150 м2. |
| Ориентированная на среднюю и высотную жилую зону категория 1 | Также допускается использование для средних и высотных жилых зданий с больницами, университетскими зданиями и торговыми зданиями площадью до 500 м2. |
| Категория 2 Средне- и высотно-ориентированная жилая зона | То же, что средняя и высотная жилая зона категории 1, за исключением магазинов и офисных зданий, разрешенных до 1500 м2 |
| Жилая зона категории 1 | Предназначен для жилых и других разрешенных зданий, включая магазины, офисы и гостиничные здания площадью до 3000 м2 и автомастерские площадью до 50 м2 |
| Категория 2 жилая зона: | То же, что жилая зона категории 1, за исключением того, что разрешено использование караоке-боксов, и в этой зоне больше нет ограничений по размерам зданий. |
| Квази-жилая зона | Предназначен в основном для жилых помещений с введением дорожных сооружений, связанных с транспортными средствами. Те же разрешенные виды использования, что и в жилой зоне категории 2, с добавлением театров, ресторанов, магазинов и других развлекательных заведений площадью более 10 000 м2 и складов. |
| Район коммерческой зоны | Предназначен для ежедневных покупок по соседству. То же разрешенное использование, что и квази-жилая зона, с добавлением автомастерских площадью до 300 м2. |
| Коммерческая зона | Предназначено для банков, кинотеатров и универмагов. То же разрешенное использование, что и коммерческая зона по соседству, с добавлением общественных бань |
| Квази индустриальный | Предназначен для легкой промышленности и объектов обслуживания. Те же разрешенные виды использования, что и коммерческая зона, с добавлением заводов с некоторой возможной опасностью ухудшения состояния окружающей среды. |
| Промышленная зона | Предназначено для фабрик.
Можно строить жилые дома и магазины, но школы, больницы и отели недопустимы |
| Исключительно промышленное | Предназначено для фабрик. Все виды использования, не связанные с производством, недопустимы. |
Новая Зеландия[править]
Основная статья: Закон 1991 года об управлении ресурсами Система планирования Новой Зеландии основана на зонировании производительности на основе эффектов в соответствии с Законом об управлении ресурсами.
Филиппины[править]
Зонирование и планирование землепользования на Филиппинах регулируется Департаментом населенных пунктов и городского развития (DHSUD), а ранее - Советом по регулированию жилищного строительства и землепользования (HLURB), который устанавливает национальные руководящие принципы и правила зонирования, а также контролирует подготовку и реализацию комплексных планов землепользования (CLUPs) ипостановления городских и муниципальных властей о зонировании в соответствии с их мандатом в Кодексе местного самоуправления 1991 года (Республиканский закон № 7160).
Существующая схема зонирования, используемая на Филиппинах, подробно изложена в Типовом постановлении о зонировании HLURB, опубликованном в 2014 году, в котором изложены 26 основных типов зон, основанных на основном использовании и строительных нормах (как определено в Национальном строительном кодексе), а также включает общественное достояние и водные объекты, находящиеся в юрисдикции муниципалитета. Местные органы власти могут также добавлять наложения, определяющие зоны особого использования, такие как районы, подверженные стихийным бедствиям, исконные земли коренных народов (IPs), зоны наследия, зоны экотуризма,застройки, ориентированные на транзит (ТОД), и живописные коридоры. Жилые и коммерческие зоны далее подразделяются на подклассы, определяемые плотностью, коммерческие зоны также допускают жилое использование, а промышленные зоны подразделяются по их интенсивности и воздействию на окружающую среду разрешенного использования. Правила, касающиеся жилых, коммерческих и промышленных зон, могут различаться в разных муниципалитетах, поэтому один муниципалитет может разрешить 4-этажные здания в жилых зонах средней плотности, в то время как другой может разрешить только 2-этажные здания.
| Тип | Описание |
|---|---|
| Лес | Лесные массивы, подразделяемые на защитные леса и производственные леса. Защитные леса включают в себя лесные заповедники, национальные парки и охраняемые территории, военные и гражданские заповедники, а также лесные городские буферные зоны. Производственные леса включают лесные угодья, зоны особого использования и пастбищные угодья. |
| Сельское хозяйство | Земли, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности, включая обработку земли, выращивание деревьев, животноводство, птицеводство, рыболовство и аквакультуру. Подразделяется на защитное сельское хозяйство (зоны защиты сельского хозяйства, определенные Министерством сельского хозяйства) и производственное сельское хозяйство |
| Агропромышленный | Предназначен для комплексных ферм и переработки собранного урожая. |
| Муниципальные воды | Все водные объекты, находящиеся под юрисдикцией муниципалитета, как определено в Кодексе рыболовства (Республиканский закон 8550), за исключением районов, обозначенных национальным правительством как охраняемые территории. Подразделяется на рыбохозяйственные убежища и заповедники, прибрежные земли, мангровые заросли, дельту / эстуарий, озера, зоны аквакультуры, зоны коммерческого рыболовства, муниципальные рыболовные зоны и морские пути. |
| Минеральные земли | Земли, предназначенные для добычи полезных ископаемых. Подразделяется на резервации полезных ископаемых, зоны мелкомасштабной добычи и карьеры. |
| Общие жилые | Предназначен в основном для жилья. |
| Жилой-1 (R-1) | Предназначен для малоэтажного, с низкой плотностью застройки, односемейного жилья, такого как отдельно стоящие дома, двухуровневые дома и подразделения. Также разрешены домашние занятия и предприятия, магазины сари-сари, кустарное производство на дому, местные развлекательные заведения, детские сады и детские сады, начальные школы, репетиторы, места отправления культа, залы барангая и местные медицинские центры. Здания могут быть до трех этажей и высотой 10 метров (33 фута). |
| Жилой-2 (R-2) | Предназначен для малоэтажного, средней плотности, многоквартирного жилья. Здания могут быть до пяти этажей и высотой 15 метров (49 футов). Разрешено любое использование в зонах R-1, квартирах, пансионатах, общежитиях, средних школах, техникумах, музеях и библиотеках. Подразделяется на базовый R-2 и максимальный R-2, причем первый имеет ограничение в три этажа и 10 метров (33 фута). |
| Жилой-3 (R-3) | Предназначен для мало- и среднеэтажных, средне- и высокоплотных многоквартирных жилых домов. Здания могут быть до двенадцати этажей и высотой 36 метров (118 футов) Все виды использования в зонах R-1 и R-2, жилых кондоминиумах и коммерческих помещениях (отели, пансионаты, гостиничные апартаменты, кроме мотелей), а также разрешены автостоянки. Подразделяется на базовый R-3 и максимальный R-3, причем первый имеет ограничение по высоте в три этажа и 10 метров (33 фута). |
| Жилой-4 (R-4) | Предназначен для таунхаусов. Здания могут быть до трех этажей и высотой 10 метров (33 фута) Все виды использования в зонах R-1 и R-2 разрешены. |
| Жилой-5 (R-5) | Предназначен для средне- и многоэтажных, высокоплотных и многоквартирных жилых домов, таких как высотные жилые кондоминиумы. Здания могут быть до 18 этажей и высотой 54 метра (177 футов). Все виды использования в зонах R-1- R-4 разрешены. |
| Социальное жилье | Предназначен для районов, предназначенных для проектов социального жилья, осуществляемых правительством Филиппин или частным сектором для размещения обездоленных граждан и бездомных. Разрешенные виды использования определены в Batas Pambansa № 220. |
| Общие коммерческие | Предназначен для предприятий, торговли и сферы услуг. |
| Коммерческий-1 (C-1) | Предназначен для предприятий с низкой плотностью населения, расположенных по соседству. Все виды использования в зонах R-1 также разрешены. Здания могут быть до 3 этажей и высотой 10 метров (33 фута). |
| Коммерческий-2 (С-2) | Предназначен для деловой активности со средней и высокой плотностью, дополняющей или дополняющей центральный деловой район города или муниципалитета (CBD).
Все виды использования в зонах R-1, R-2 и C-1 разрешены, с добавлением оптовых магазинов, общественных рынков, торговых центров, супермаркетов, колл-центров, телерадиовещательных и киностудий, автосалонов, автомобильных служб, дилеров металлолома, хозяйственных магазинов, строительных предприятий, садовыхмагазины, изготовители вывесок, сварщики, мебельщики, коммерческие кондоминиумы, магазины lechon, фабрики chicharon и мотели. Здания могут быть до 6 этажей и высотой 18 метров (59 футов). |
| Коммерческий-3 (C-3) | Коммерческая зона с высокой плотностью населения, образующая центральный деловой район города или муниципалитета.
Все виды использования в зонах R-3, R-4, R-5, C-1 и C-2 разрешены, с добавлением региональных торговых центров. Здания могут быть до 60 этажей и высотой 180 метров (590 футов). |
| Промышленный-1 (I-1) | Предназначен для легкой промышленности или производственной деятельности, не загрязняющей окружающую среду.
Некоторые разрешенные виды использования: производство вяленой рыбы, фабрики по производству печенья, производство лодок, насосных лодок / моторных банков и небольших плавсредств, печатные станки, большинство заводов по производству электроники, производство медицинского оборудования, производство деревянной мебели, швейные фабрики, насосные станции для воды, канализационные или очистные сооружения, а также склады для экологически чистых иопасные продукты. На территориях могут быть парки или игровые площадки. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов). |
| Индустриальный-2 (I-2) | Предназначен для производства средней интенсивности или производственной деятельности, загрязняющей окружающую среду.
Некоторые разрешенные виды использования: консервные заводы, рисовые или кукурузные заводы, комбикормовые заводы, производители лекарств и фармацевтических препаратов, производители металлической и пластиковой мебели, стекольные фабрики, швейные и текстильные фабрики, рисовые и мукомольные заводы, фабрики по производству сигар и сигарет, производители транспортных средств, верфи, ангары, склады для загрязняющих и опасных продуктов, магазины красоки крупные скотобойни. На территориях могут быть парки или игровые площадки. Здания могут быть высотой до 21 метра (69 футов). |
| Промышленный-3 (I-3) | Предназначен для высокоинтенсивного производства или производственной деятельности, которые обычно сильно загрязняют окружающую среду и являются чрезвычайно опасными.
Некоторые разрешенные виды использования включают мясоперерабатывающие предприятия (кроме предприятий по производству ветчины, бекона, сосисок и чичарона), заводы по производству безалкогольных напитков, сахарные заводы, бумажные фабрики, цементные заводы, химические заводы, сталелитейные заводы, текстильные фабрики, заводы по производству рыбных консервов, фабрики по производству багуна и патиса, нефтебазы, терминалы и нефтеперерабатывающие заводы, склады для высокоэффективныхзагрязняющие и опасные продукты и электростанции. На территориях могут быть парки или игровые площадки. Высота зданий может достигать 27 метров (89 футов). |
| Общие институциональные | Предназначено в первую очередь для правительственных или общественных центров, полицейских и пожарных частей, правительственных зданий, высших учебных заведений (колледжей, университетов, профессиональных, технических или профессиональных училищ), учебных заведений (библиотек, учебных центров), научных, культурных и академических центров, конференц-центров, больниц и медицинских центров, мест отправления культа,семинарии или монастыри, а также посольства/консульства. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов). |
| Специальные институциональные | Предназначен в первую очередь для учреждений социального обеспечения (детских домов, детских домов для мальчиков и девочек, домов престарелых), реабилитационных центров, военных объектов, тюрем и других исправительных учреждений, лепрозориев и психиатрических лечебниц. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов). |
| Парки и зоны отдыха | Предназначен для парков и мест отдыха, таких как игровые площадки, курортные комплексы, спортивные сооружения, мемориалы / святыни и открытые пространства, служащие буферными зонами или сервитутами. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов). |
| Кладбище/мемориальный парк | Территория, предназначенная для кладбищ или мемориальных парков, включая колумбарии, крематории и оссуарии. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов), и на их территории действуют правила DHUSD. |
| Буферный /зеленый пояс | Двор, парки или открытые пространства, предназначенные для использования в качестве буферной зоны или зеленого пояса между конфликтующими зонами землепользования. Разрешенными видами использования являются парки и связанные с ними сооружения, питомники растений, сельское хозяйство, лесоводство и садоводство. Никакие постоянные сооружения не допускаются, и любые здания могут быть высотой не более 6 метров (20 футов). |
| Коммунальные услуги, транспорт и услуги | Территория, предназначенная для использования функциональными зданиями и сооружениями, используемыми для коммунальных, транспортных и других общественных услуг. Разрешенные виды использования включают автобусные и железнодорожные вокзалы, порты, аэропорты, электростанции, свалки и объекты по переработке отходов, станции управления погодой и климатом, телекоммуникационные объекты и крупные комплексы для других общественных служб. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов). |
| Туризм | Районы, предназначенные для туристической деятельности. Разрешенные виды использования включают агротуризм, курортные зоны, тематические парки, объекты культурного наследия / исторические места, туристические объекты, сувенирные магазины и открытые спортивные площадки. |
Сингапур[править]
Основная статья: Городское планирование в Сингапуре Структура управления землепользованием в Сингапуре находится в ведении Городского управления реконструкции (URA) через Генеральный план. Генеральный план - это законодательный документ, разделенный на два раздела: планы и Письменное заявление. Планы показывают разрешенное зонирование землепользования по всему Сингапуру, в то время как Письменное заявление содержит письменное объяснение доступных зон и их разрешенного использования.
Великобритания[править]
Основная статья: Контроль за развитием в Соединенном Королевстве Соединенное Королевство не использует зонирование как метод контроля за землепользованием. Британский контроль за землепользованием начал свою современную фазу после принятия Закона о городском и загородном планировании 1947 года. Вместо того, чтобы делить муниципальные карты на зоны землепользования, английский закон о планировании ставит всю застройку под контроль местных и региональных органов власти, фактически отменяя возможность застройки земли по праву. Тем не менее, существующая застройка позволяет использовать землю по праву, если использование не означает изменения типа землепользования. Владелец недвижимости должен подать заявку на изменение типа землепользования любого существующего здания, и такие изменения должны соответствовать местным и региональным планам землепользования.
Контроль за развитием или контроль за планированием - это элемент системы городского и сельского планирования Соединенного Королевства, посредством которого местные органы власти регулируют землепользование и новое строительство. В Соединенном Королевстве насчитывается 421 орган местного планирования (ОМП). Как правило, это местный городской или окружной совет или унитарный орган власти. Каждый из них использует дискреционную "систему планирования", в соответствии с которой формируются планы развития и проводятся консультации с общественностью. Для последующей застройки требуется разрешение на планировку, которое будет предоставлено или отклонено со ссылкой на план застройки в качестве существенного соображения.
План не содержит конкретных указаний относительно того, какой тип зданий будет разрешен в данном месте, скорее он содержит общие принципы развития и цели для управления городскими изменениями. Поскольку комитеты по планированию (состоящие из непосредственно избранных местных советников) или, в некоторых случаях, сами сотрудники по планированию (посредством делегированных решений) имеют право усмотрения в отношении каждой заявки на разработку или изменение использования, система считается "дискреционной".
Приложения для планирования могут сильно различаться по масштабам, от аэропортов и новых городов до незначительных изменений в отдельных домах. Для того, чтобы местные власти не были перегружены большим количеством мелких заявок от отдельных домовладельцев, была введена отдельная система разрешенной застройки. Правила разрешенной застройки в основном основаны на формах, но при отсутствии зонирования применяются на национальном уровне. Примеры включают разрешение на двухэтажную пристройку до трех метров в задней части дома, пристройки до 50% от первоначальной ширины с каждой стороны и некоторые типы хозяйственных построек в саду, при условии, что застроено не более 50% площади участка.[43]Они подходят по размеру для типичного двухквартирного дома с тремя спальнями, но должны применяться в самых разных типах жилья, от небольших террас до больших отдельно стоящих домов и особняков.
В августе 2020 года правительство Великобритании опубликовало консультационный документ под названием "Планирование на будущее".[44] Предложения намекают на движение к зонированию, когда районам присваивается статус растущего, обновляющегося или охраняемого, с возможностью "подрайонов внутри каждой категории", хотя в документе не уточняется, какими могут быть детали.
США[править]
Основная статья: Зонирование в Соединенных Штатах
В соответствии с правами полицейской власти правительства штатов могут осуществлять контроль над частной недвижимостью. С этой властью уже давно были приняты специальные законы и правила, ограничивающие места, где можно вести определенные виды бизнеса. В 1904 году Лос-Анджелес установил первые в стране ограничения на землепользование для части города. В 1916 году в Нью-Йорке были приняты первые правила зонирования, применяемые в масштабах всего города.
Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена Верховным судом США в деле 1926 года Деревня Эвклид, штат Огайо против Ambler Realty Co. Среди крупных населенных городов Соединенных Штатов Хьюстон уникален тем, что в нем нет постановлений о зонировании. Скорее, землепользование регулируется другими способами.
Масштаб[править]
Ранние методы зонирования были тонкими и часто обсуждались. Некоторые утверждают, что эта практика началась в 1920-х годах, в то время как другие предполагают, что зарождение зонирования произошло в Нью-Йорке в 1916 году. Однако оба этих примера начала зонирования были городскими случаями. Зонирование приобретает все большую юридическую силу, поскольку оно продолжает расширяться в своем географическом диапазоне за счет его внедрения в других городских центрах и использования в более широких политических и географических границах. Региональное зонирование было следующим шагом в увеличении географического размера областей в соответствии с законами о зонировании. Основное различие между городским и региональным зонированием заключается в том, что "региональные районы, следовательно, редко имеют прямое отношение к произвольным политическим границам". Эта форма зонирования также включала сельские районы, что противоречило теории о том, что зонирование является результатом плотности населения. Наконец, зонирование также снова расширилось, но снова вернулось к политической границе с зонированием штатов.[51]
Типы, используемые в Соединенных Штатах[править]
Кодексы зонирования развивались на протяжении многих лет по мере изменения теории городского планирования, изменения правовых ограничений и изменения политических приоритетов. Различные подходы к зонированию можно разделить на четыре большие категории: евклидово, результативное, Стимулирующее и основанное на форме.
Назван в честь типа кодекса зонирования, принятого в городе Эвклид, штат Огайо, и утвержденного в знаменательном решении Верховного суда США, Village of Euclid v. Ambler Realty Co. Евклидовы коды зонирования являются наиболее распространенными в Соединенных Штатах.Евклидово зонирование характеризуется разделением землепользования на определенные географические районы и стандартами размеров, устанавливающими ограничения на деятельность по развитию в пределах каждого типа района. Преимущества включают в себя относительную эффективность, простоту реализации, давний правовой прецедент и знакомство. Однако евклидово зонирование подверглось критике за отсутствие гибкости и институционализацию ныне устаревшей теории планирования.
Также известное как "планирование, основанное на эффектах", зонирование производительности использует критерии, основанные на результатах или ориентированные на цели, для определения параметров оценки для предлагаемых проектов развития. Зонирование производительности призвано обеспечить гибкость, рациональность, прозрачность и подотчетность, избегая произвола евклидова подхода и лучше сочетая рыночные принципы и права частной собственности с защитой окружающей среды. Трудности включали требование высокого уровня дискреционной деятельности со стороны надзорного органа. Зонирование производительности не получило широкого распространения в США.
Впервые внедренное в Чикаго и Нью-Йорке стимулирующее зонирование призвано обеспечить систему, основанную на вознаграждении, для поощрения развития, отвечающего установленным целям городского развития. Как правило, метод устанавливает базовый уровень ограничений и шкалу вознаграждений, чтобы побудить разработчиков включить желаемые критерии разработки. Стимулирующее зонирование обеспечивает высокую степень гибкости, но может быть сложным в администрировании.
Коды, основанные на формах, предлагают значительно больше возможностей для правительства в использовании зданий и форм, чем евклидовы коды. Основанное на форме зонирование регулирует не тип землепользования, а форму, которую может принимать землепользование. Например, основанное на форме зонирование в густонаселенной местности может требовать низких отклонений, высокой плотности и пешеходной доступности. fbcsпредназначены для непосредственного реагирования на физическую структуру сообщества, чтобы создать более удобную для ходьбы и адаптируемую среду.
Социальные проблемы в Соединенных Штатах[править]
Соединенные Штаты страдают от более высокого уровня деурбанизации и упадка городов, чем другие развитые страны[55], а также от дополнительных проблем, таких как городские прерии, которые не встречаются в других местах. Джонатан Ротвелл утверждал, что зонирование поощряет расовую сегрегацию.Он утверждает, что существует тесная взаимосвязь между разрешением района на строительство жилья с более высокой плотностью и расовой интеграцией между чернокожими и белыми в Соединенных Штатах. Взаимосвязь между сегрегацией и плотностью объясняется Ротвеллом и Мэсси как ограничительное зонирование плотности, приводящее к повышению цен на жилье в белых районах и ограничивающее возможности людей со скромными доходами покинуть изолированные районы. В период с 1980 по 2000 год расовая интеграция происходила быстрее в районах, где не было строгих правил плотности населения, чем в тех, где они были. Ротвелл и Мэсси предполагают, что домовладельцы и деловые интересы являются двумя ключевыми игроками в регулировании плотности, которые вытекают из политической экономии. Они предполагают, что в старых штатах, где сельские юрисдикции в основном состоят из домовладельцев, блокировать развитие - узкие интересы домовладельцев, потому что налоговые ставки в сельской местности ниже, и налогообложение, скорее всего, ляжет на среднего домовладельца. Деловые интересы не могут противостоять интересам домовладельцев в сельской местности, потому что деловые интересы слабее, а владение бизнесом редко контролируется людьми, живущими за пределами общины. Это приводит к тому, что сельские общины, как правило, сопротивляются развитию, используя правила плотности размещения, чтобы сделать возможности для бизнеса менее привлекательными.Правила зонирования плотности населения в США усиливают сегрегацию жилых районов в мегаполисах за счет сокращения доступности доступного жилья в некоторых юрисдикциях; другие правила зонирования, такие как правила школьной инфраструктуры и контроль роста, также являются переменными, связанными с более высокой сегрегацией. С более разрешительными правилами зонирования уровень сегрегации ниже; десегрегация выше в местах с более либеральными правилами зонирования, что позволяет жителям интегрироваться по расовому признаку. Столичные районы, которые допускали более высокую плотность застройки, быстро продвигались к расовой интеграции, чем их аналоги со строгими ограничениями плотности.Чем больше допустимая плотность, тем ниже уровень расовой сегрегации.
Критика[править]
Активисты-экологи утверждают, что удаление повседневных нужд друг от друга на расстоянии пешей досягаемости приводит к увеличению трафика, поскольку люди должны иметь собственные автомобили, чтобы жить нормальной жизнью, в которой удовлетворяются их основные человеческие потребности, и садиться в свои машины и ездить, чтобы удовлетворить свои потребности в течение дня. Одноразовое зонирование и разрастание городов также подвергались критике как затрудняющие достижение баланса между работой и семьей, поскольку для интеграции различных сфер жизни необходимо преодолевать большие расстояния.Эти проблемы особенно остры в Соединенных Штатах с их высоким уровнем использование автомобилей в сочетании с недостаточным или плохо обслуживаемым городским железнодорожным транспортом и системами метро.
Евклидово зонирование было описано [кем?] как функционалистский способ мышления, который использует механистические принципы для представления города как неподвижной машины. Эта концепция противоречит взгляду на город как на постоянно развивающийся организм или живую систему, который впервые поддержал немецкий урбанист Ганс Райхов.
Еще одно направление критики законов о зонировании исходит от либертарианцев и минархистов, которые рассматривают ограничения как нарушение прав собственности отдельных лиц. При зонировании владелец недвижимости может быть не в состоянии использовать свою землю по своему усмотрению. Некоторые экономисты[кто?]утверждают, что законы о зонировании одноразового использования работают против экономической эффективности и препятствуют развитию в свободной экономике, поскольку плохие ограничения на зонирование препятствуют более эффективному использованию данной территории. Даже без ограничений по зонированию, например, свалка, скорее всего, тяготеет к более дешевой земле, а не к жилому району. Законы о зонировании одноразового использования могут помешать творческим разработкам, таким как многофункциональные здания, и даже могут помешать безобидным действиям, таким как распродажи во дворе.
Другие критики зонирования утверждают, что законы о зонировании препятствуют предоставлению жилья, что приводит к увеличению стоимости жилья и снижению производительности экономики. Например, исследование 2017 года показало, что если бы все штаты дерегулировали свои законы о зонировании только наполовину до уровня Техаса, штата, известного низкими правилами зонирования, их ВВП увеличился бы на 12 процентов за счет более производительных работников и возможностей.[65] Кроме того, критики отмечают, что это препятствует возможности тех, кто хочет предоставить благотворительное жилье, делать это. Например, в 2022 году Свободная методистская церковь Гловерсвилла в Нью-Йорке хотела предоставить 40 коек для бездомных в -4 градусную погоду, но ей запретили это делать[66].
Некоторые утверждают, что законы о зонировании увеличивают экономическое неравенство.
Смотрите также[править]
Центр деятельности * Зонирование защиты сельского хозяйства * Теория контекста * Экистика 8 Исключительное зонирование * Сообщество Fenceline
Зеленое пространство (устранение неоднозначности) * Заповедник открытого пространства * Городское открытое пространство * Инклюзивное зонирование * Локально нежелательное землепользование * Комплексная застройка 8 Новый урбанизм * НИМБИ * Несоответствующее использование
Полицейская власть Принципы разумного урбанизма Обратная чувствительность * Дорога* Одноразовое зонирование Точечное зонирование Законодательное планирование Деление (земли) Дорожное движение Отклонение (землепользование) ЙИМБИ Районное зонирование Зонирование в Соединенных Штатах
Дальнейшее чтение[править]
Тейлор, Планирование города Джорджа в Австралии (исследования по истории международного планирования), Ратледж, 2018,
- Гурран, Н., Галлент, Н. и Чиу, Р.Л.Х. Политика, планирование и предложение жилья в Австралии, Англии и Гонконге (Routledge Research in Planning and Urban Design), Routledge, 2016.
- Бассетт Э.М. Генеральный план с обсуждением теории законодательства о планировании земель сообщества.Нью-Йорк: фонд Рассела Сейджа, 1938 год.
- Бассетт, Э. М. Зонирование.Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа, 1940
- Hirt, Sonia. Зонирование в США: истоки и последствия американского регулирования землепользования (Cornell University Press, 2014) 245 стр. онлайн-обзор
- Стефани, Карл Дж. и Мэрилин С. "ЗОНИРОВАНИЕ 101", первоначально опубликованная в 1993 году Национальной лигой городов, теперь доступна в третьем издании 2012 .