Несогласные (недвижимость)

Несогласие - это часть собственности, которая не стала частью более крупного развития недвижимости, потому что владелец либо отказался продать, либо хотел больше, чем заплатил бы застройщик. Есть много примеров удержаний в Соединенных Штатах, Великобритании, Германии, Китае, Японии и других странах

Ногтевой дом в Чунцине

Примеры

Например, штаб-квартира macy's на Мэйси-Геральд-сквер в Нью-Йорке не охватывает весь квартал из-за несогласия с названием "угол миллиона долларов" на углу Бродвея и Западной 34-й улицы (на Геральд-сквер ). Теперь украшенное как сумка для покупок Macy's, здание получило свое название от того, что его продали за миллион долларов в 1911 году, беспрецедентную по тем временам сумму.

В одной миле (1,6 км) к северу от Мэйси-Геральд-сквер находится Рокфеллеровский центр 30 , который имеет небольшие неудачи на своих углах 49-й и 50-й улиц на Шестой авеню из-за двух зданий на этих углах. Владелец дома 1258 по Шестой авеню - Джон Ф. Максвелл, внук первоначального владельца-наотрез отказался продавать дом Джону Д. Рокфеллеру-младшему во время строительства Рокфеллеровского центра. В то время как Рокфеллер преуспел в покупке таунхауса на Шестой авеню 1240, арендаторы—Дэниел Херли и Патрик Дейли, владельцы бара на 49-й улице, которые подписали долгосрочный договор аренды,—отказались освободить его, если они не будут выкуплены до их запрашиваемой суммы в размере 250 миллионов долларов (что эквивалентно 4,1 миллиарда долларов в 2019 году).

В Уайтчепеле , в восточной части Лондона , строительство универмага Wickhams, завершенное в 1927 году, на северной стороне Майл-Энд-Роуд было затруднено братьями Шпигельхальтерами, которые владели и управляли ювелирным магазином № 81. Здание магазина было завершено вокруг ювелирного магазина.

В Хьюстоне , штат Техас , строительство 700 Louisiana Street в начале 1980-х годов столкнулось с дилеммой, связанной с уникальным несогласием. На строительной площадке, граничащей с Луизиана-стрит, Кэпитол-стрит, Раск-стрит и Смит-Стрит, на углу улиц Луизиана и Кэпитол-стрит находился узел связи компании Western Union. Из-за нежелания Western Union переезжать, так как переориентация оборудования связи была финансово неосуществима, разработчик Hines интересы мы провели переговоры с жильцами здания Western Union building для полного охвата здания Western Union building в хранилище в пределах современного фасада 700 Louisiana Street, что позволило объекту возобновить работу на площадке внутри 12-этажной смежной структуры банка-лобби небоскреба. после его более позднего закрытия, остатки здания Western Union были перестроены и интегрированы в 700 Louisiana Street в 2018 году.

Строительство новой взлетно-посадочной полосы в Международном аэропорту Нарита в Японии, начавшееся в 1990-х годах, было встречено значительным местным протестом; в одном случае семьи отказались переезжать, даже когда вокруг них начались первоначальные и последующие проекты строительства взлетно-посадочной полосы.

Имущественное право

В Соединенных Штатах частная собственность защищена Пятой поправкой к Конституции от захвата правительством без "справедливой компенсации". В соответствии с концепцией отчуждения прав собственности, местные и национальные государственные учреждения имеют право принимать частную собственность для целей в общественных интересах, но должны предложить владельцам компенсацию в размере стоимости имущества. В Соединенном Королевстве, Новой Зеландии и Республике Ирландия существует аналогичный процесс под названием принудительная закупка , и аналогичные законы действуют в Австралии и Южной Африке. В деле Kelo v. City of New London, the Верховный Суд Соединенных Штатов постановил, что правительство имеет право отбирать землю у частных лиц по любой причине, в том числе предоставлять ее частным застройщикам. Это решение было широко непопулярным и побудило различные государства принять законы, запрещающие такую практику и ограничивающие изъятие видного имущества проектами общественных работ. Однако такая практика распространена и в других государствах. усилия, как правило, начинаются с предложения частной группы или государственного учреждения купить землю и становятся вопросом отчуждения только в том случае, если стороны не могут договориться о цене покупки.

Когда происходит конфискация отчуждаемого имущества, часто возникают споры о стоимости этого имущества и о том, Должно ли оно полностью компенсировать землевладельцу удерживаемую стоимость земли. Исторический пример Сан-Францисского ногтевого дома привел к тому, что инвестор железной дороги Чарльз Крокер построил забор вокруг дома, принадлежащего гробовщику Николасу Юнгу в конце 1870-х годов, после того как Юнг отказался продать свою небольшую собственность Крокеру, который консолидировал участки, на которых строился особняк. Другие современные примеры включают Эдит Макфилд, которая отказалась продать свой дом в Сиэтле застройщику, и Рэндал Акер, который бросил вызов власти именитого домена в Портленде, штат Орегон.

Китайская Народная Республика приняла свой первый современный закон О частной собственности в марте 2007 года на фоне пузыря развития собственности .

Дом ногтя

Ногтевой дом-это китайский неологизм для домов, принадлежащих людям (иногда называемых "упрямыми ногтями"), которые отказываются освободить место для развития недвижимости. Термин, каламбур, придуманный разработчиками, относится к гвоздям, которые застряли в дереве, и не могут быть сбиты молотком.

Исторический фон

В Китайской Народной Республике в течение большей части коммунистической эпохи частная собственность на недвижимость была отменена. Центральное правительство официально владело всей недвижимостью и теоретически могло диктовать, кто имеет право контролировать любую часть собственности в соответствии с национальными интересами. Таким образом, частные граждане не имеют законного права сохранять свою собственность, если правительство решит, что им следует покинуть страну (хотя на практике такие права возникают по различным причинам). С укреплением экономики и ростом свободных рынков начиная с конца 1990-х годов, частные застройщики начали строить торговые центры, гостиницы и другие частные разработки в густонаселенных городских центрах, что потребовало перемещения жителей, которые жили на этой земле. Застройщики, как правило, предлагают относительно низкую компенсацию жителям, отражающую стоимость их недвижимости до начала строительства или стоимость получения альтернативного жилья в другом месте. Должны ли жители сопротивляться или пытаться воспользоваться своей переговорной позицией мощные застройщики могли бы убедить местных чиновников и суды приказать жителям покинуть Землю. В других случаях жильцы были бы арестованы по ложным обвинениям или были бы наняты головорезы, чтобы отпугнуть жителей.

Совсем недавно, Китайская Народная Республика начала признавать частную собственность на недвижимость , включая все еще противоречивое представление о том, что владельцы могут свободно зарабатывать деньги, когда их земля становится более ценной из-за запланированных разработок, или даже просто не продавать. Недовольство людей вызвали обвинения в незаконном захвате земель застройщиками и коррупции соучастников чиновников.

В марте 2007 года Китайская Народная Республика приняла свой первый современный закон О частной собственности. закон запрещает правительству захватывать землю, за исключением тех случаев, когда это отвечает общественным интересам. Закон укрепляет положение владельцев гвоздильных домов, но не позволяет полностью решить вопрос о том, является ли предоставление места для частных коммерческих разработок публичным интересом, который дает право на получение земли.

Примеры

Ряд громких ногтевых домов получили широкое внимание в китайской прессе. В одном случае в 2007 году одна семья из 280 других на месте строящегося шестиэтажного торгового центра на месте бывшей "закусочной улицы" в Чунцине отказалась в течение двух лет освободить дом, в котором их семья жила в течение трех поколений. разработчики отключили свою электроэнергию и воду и выкопали 10-метровую яму (33 фута) вокруг своего дома. Хозяева ворвались на стройплощадку, вновь заняли ее, а сверху развевался китайский флаг. Ян Ву, местный чемпион по боевым искусствам, использовал нунчаки, чтобы сделать лестницу в свой дом, и угрожал избить любого представителя власти, который попытается выселить его. его жена, ресторатор по имени У Пин, которая планировала открыть ресторан на первом этаже дома, давала интервью и частые пресс-релизы, чтобы создать рекламу. владельцы отказались от предложения в размере 3,5 миллиона юаней (453 000 долларов США), но в конечном итоге договорились с разработчиками в 2007 году.

В другом примере гвоздильный дом остался в Чанше, даже после того, как вокруг него был построен торговый центр, и теперь сидит во внутреннем дворе торгового центра.Один владелец в Шэньчжэне заплатил от 10 до 20 миллионов юаней (от 1,3 миллиона до 2,7 миллиона долларов США) за продажу семиэтажного здания на месте будущей 439-метровой (1440 футов) Kingkey Finance Tower , которая стоила ему 1 миллион юаней (130 000 долларов США), чтобы построить десять лет назад. Этот житель удерживался в течение нескольких месяцев после вынесения постановления о выселении и подвергался преследованиям и попыткам вымогательства даже после того, как он достиг урегулирования. Два других владельца ногтевого дома выступили против разработки Kingkey.

Еще один гвоздильный дом стал заметным после того , как он оказался в середине новой дороги в Вэньлин, провинция Чжэцзян. Эта пожилая пара отказалась продавать недвижимость по цене, предложенной правительством с 2001 года. в конечном итоге вокруг дома была построена крупная двухполосная дорога к новому железнодорожному вокзалу. Фотографии дома стали вирусными в интернете и были широко опубликованы китайскими СМИ. недвижимость была снесена в декабре 2012 года после того, как владельцы приняли предложение о компенсации на сумму $41,000.

Освещение в средствах массовой информаци

Ногтевые дома получили необычную степень освещения в китайской прессе. Инцидент в Чунцине был первоначально назван блогером "самым крутым гвоздем в истории" , после чего этот инцидент был подхвачен крупнейшими СМИ по всему Китаю, включая государственные газеты, и стал национальной сенсацией. 85% опрошенных в ходе опроса на тему: sina.com поддерживал пару, а не разработчиков.Однако позднее китайское правительство запретило газетам сообщать об этом событии. Еще один блогер, продавец овощей Чжоу Шугуан, путешествовал на поезде из своего дома в Провинция Хунань освещает этот инцидент, финансируемый за счет пожертвований его читателей. Написав под псевдонимом "Золя", Чжоу опросил участников, а также толпы, которые собрались и другие, которые утверждали, что были выселены из своих домов. Он был широко известен как первый в Китае "гражданский журналист", хотя его сайт также был заблокирован. другие также бросили вызов запрету, включая китайское издание Sports Illustrated , которое использовало тонкую ссылку на инцидент в обложке журнала.

В популярной культуре

• В начале 2010 года китайская кинокомпания China Film Group Corporation, государственный кинопродюсер Китая, досрочно сняла фильм "Аватар" с экранов. Многие комментаторы в Китае обратили внимание на связь между выселением гвоздя из дома и изображениями в фильме принудительного переселения коренного населения крупной компанией.[26] The Los Angeles Times сообщила, что это решение было вызвано опасениями, что фильм вызовет несогласие по поводу феномена ногтевого дома в стране.
• The Castle (1997 Australian film) изображает семью, не желающую принимать обязательную покупку своего дома в Мельбурне, который находится рядом с взлетно-посадочной полосой аэропорта.
• В конце фильма батареи не включены (1987), дом пожилой пары остается стоять, и разработчик вынужден построить свой небоскреб вокруг него.
• Онлайн флеш игра, разработанная Mirage Games, The Big Battle: Nail House Versus Demolition Team , стала популярной в Китае в 2010 году.
• Выдающийся домен 1950 года-спуфинг мультфильм бездомный Заяц включает в себя отказ Багза Банни освободить свою нору для строящегося небоскреба. Эта тема будет повторена, на этот раз для строительства шоссе, в 1954 году Багз Банни короткая нет парковки зайца .
• Фильм 1974 года Herbie Rides снова показывает пожарную часть, угрожаемую агрессивным застройщиком, который хочет поставить 130-этажное здание в своем районе.
• Up, фильм Pixar, показывает отставного вдовца, которому угрожает вытеснение из его несогласованного дома.
• В книге Harry the hair-Nose Wombat, опубликованной в 1970 году Джилл Моррис, разворачивается соревнование между Гарри и дорожниками, в котором дом Гарри неоднократно разрушается новой дорогой и восстанавливается Гарри. Тупиковая ситуация разрешена дорожными строителями, создающими изгиб в дороге, оставляя нору, наконец, невредимой.
• В новой концепции английской книги 2 Урок " сумасшедший или нет?"есть аналогичный сюжет о несогласных, особенность писателя отказываются уезжать из аэропорта после того, как так много соседей уезжают из-за плохого шума аэропорта.

Смотрите также

• Майкл Форбс (фермер)
• Международный Аэропорт Нарита ( Sanrizuka Борьба）
• Недвижимость в Китае
• Дом злобы
• Католическая Церковь Святого Иосифа (Сан-Антонио, Техас)
• Вера Кокинг
• Выкупная полоса

Дальнейшее чтение

Alpern, Andrew; Durst, Seymour (1997), New York Architectural Holdouts,

Пруф

.columbia.edu/cu/lweb/archival/collections/ldpd_9366214/

• .godine.com/book/holdouts/
• .nypl.org/locations/